250 251QUAESTIO IURIS •• N° 8N° 8
REVISTAREVISTA
Derecho de reembolso de mejoras del arrendatario irregularmente desalojado ...Ordóñez Bringas, Isaac Ricardo
Derecho de reembolso de mejoras del
arrendatario irregularmente desalojado
durante el estado de emergencia nacional
The reimbursement of improvement
of the tenant irregularly evicted during
the state of national emergency
rodríGuez urteaGa,rodríGuez urteaGa, Marcia PatriciaMarcia Patricia((**))
SUMARIO: I. Introducción. II. Régimen de Mejoras y el Arrendamiento
en el Ordenamiento Jurídico Peruano. III. Mecanismos Extrajudiciales
y Judiciales del Arrendatario para Ejercitar el Derecho de Reembolso de
Mejoras durante el Estado de Emergencia Nacional. IV. Conclusiones.
V. Lista de referencias.
Resumen: La paralización de diversas actividades económicas y la prohibición
de todas aquellas actividades consideradas no esenciales dispuestas durante
del Estado de Emergencia Nacional en el Perú, ha provocado, entre otros
aspectos, la disminución de ingresos económicos de los arrendatarios que se
ha visto reflejado en el incumplimiento de sus obligaciones de pago la ren-
ta convenida, conllevando a que éstos sean indebidamente desalojados. Con
(*) Abogada. Maestra en Ciencias, mención Derecho, línea: Derecho Civil y Comercial por la
Universidad Nacional de Cajamarca. Docente de la Facultad de Derecho y Ciencias Políticas
de la Universidad Nacional de Cajamarca.
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REVISTAREVISTA
Rodríguez Urteaga, Marcia Patricia
Derecho de reembolso de mejoras del arrendatario irregularmente desalojado ...
ocasión a estos hechos, el presente artículo tiene por objeto brindar al lector
un análisis crítico sobre los mecanismos judiciales y extrajudiciales estableci-
dos en nuestro ordenamiento jurídico para solicitar y garantizar el reembolso
de las mejoras necesarias y útiles que el arrendatario hubiera introducido en
el bien arrendado, dentro del marco de las disposiciones legales establecidas
durante el Estado de Emergencia Nacional y la correspondiente reanudación
gradual y progresiva de actividades.
Palabras clave: reembolso de mejoras, arrendamiento, poseedor, derecho de
retención.
Abstract: The paralysis of various economic activities and the prohibition of all those
activities considered non-essential arranged during the State of National Emergency in
Peru, has caused, among other aspects, the decrease in economic income of the tenants
that has been reflected in the breach of their payment obligations the agreed rent, leading
to them being improperly evicted. On the occasion of these events, this article aims to
provide the reader with a critical analysis of the judicial and extrajudicial mechanisms
established in our legal system to request and guarantee the reimbursement of the neces-
sary and useful improvements that the lessee would have introduced in the leased asset,
within the framework of the legal provisions established during the State of National
Emergency and the corresponding gradual and progressive resumption of activities.
Keywords: improvements reimbursement, lease, possessor, right of retention.
I. Introducción
El aislamiento social obligatorio (cuarentena) dispuesto por las graves cir-
cunstancias que afectan la vida de la Nación a consecuencia del brote del CO-
VID-19, en atención a la declaración de Estado de Emergencia Nacional dispuesto
mediante Decreto Supremo N.º 044-2020-PCM, ha tenido como consecuencia la
paralización de muchas actividades económicas, así como la prohibición de todas
aquellas actividades consideradas no esenciales; ocasionando, entre otros aspectos,
que muchos arrendatarios no cuenten con los ingresos suficientes para poder pa-
gar la renta convenida en su contrato de arrendamiento, lo que ha conllevado a
que éstos sean indebidamente desalojados.
Sin perjuicio de la ilegalidad de dichos desalojos, en el presente artículo, pre-
tendemos evaluar la posibilidad de que el arrendatario pueda requerir, cuando me-
nos, el reembolso de las mejoras que hubiera introducido en el bien arrendado, a
través de los mecanismos judiciales y extrajudiciales que establece el ordenamiento
jurídico, tomando especial atención en si éstos resultarán factibles una vez reanu-
dadas las actividades involucradas para dicho fin.
II. Régimen de Mejoras y el Arrendamiento en el Ordena-
miento Jurídico Peruano
En el Código Civil peruano de 1852, las mejoras no eran consideradas como
una consecuencia de la posesión, sino como consecuencia del contrato de arren-
damiento; de modo que el arrendatario tenía la facultad de introducir mejoras en
el bien, sin alterar su forma, y requerir el pago de las mismas como consecuencia
de dicho contrato; considerándose, inclusive, nulo el contrato sobre pago de las
mejoras que no especificara las condiciones de las mejoras y el límite de dinero que
el arrendatario pudiera gastar en ellas.
Por su parte, el Código Civil de 1936 reguló las mejoras específicamente en los
artículos 1537 a 1546, ubicándolas dentro del contrato de arrendamiento, dentro
del capítulo que regulaba el contrato de locación conducción. En dichos artículos
se establecía que el reembolso de las mejoras necesarias eran las únicas que eran
obligatorias y no era indispensable que tengan su origen en un pacto entre locador
y conductor; mientras que las mejoras útiles y de recreo, sí requerían del acuerdo de
las partes. Del mismo modo, establecía que era nulo el contrato que no haya espe-
cificado cuáles serían las mejoras a introducirse en el bien y el límite de las mismas.
A diferencia de los anteriores códigos, en el Código Civil de 1984, las mejoras
se ubicaron específicamente en los artículos 916 al 919, dentro del Libro de los
Derechos Reales, y son consecuencia del ejercicio de la posesión; constituyendo un
derecho del poseedor a ser reembolsado por las mejoras que haya introducido en
un determinado bien, con independencia a si estas son o no consecuencia de un
contrato de arrendamiento.
Asimismo, el Código Civil de 1984 ha realizado una clara distinción sobre los
supuestos en los que resulta posible exigir el reembolso de las mismas según el tipo
de mejoras que el poseedor haya introducido en el bien; clasificándolas en necesa-
rias, útiles y de recreo; siendo las primeras, aquellas que tengan por objeto, impedir
la destrucción o el deterioro del bien; las segundas, aumentar el valor y la renta del
bien; y las terceras, servir para ornato, lucimiento o mayor comodidad; establecien-
do que el poseedor tiene derecho solo al valor de las mejoras necesarias y útiles
que existieran al momento de la restitución del bien; y a retirar las de recreo que
puedan separarse sin daño, salvo que el dueño opte por pagar por su valor actual;
hasta antes de cualquier citación judicial; toda vez que después de ésta, solamente
serán reembolsables las mejoras necesarias.
Respecto a las mejoras que pueden introducirse en un bien objeto de contra-
to de arrendamiento, en atención a la condición de poseedor legítimo del arrenda-
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Rodríguez Urteaga, Marcia Patricia
Derecho de reembolso de mejoras del arrendatario irregularmente desalojado ...
ocasión a estos hechos, el presente artículo tiene por objeto brindar al lector
un análisis crítico sobre los mecanismos judiciales y extrajudiciales estableci-
dos en nuestro ordenamiento jurídico para solicitar y garantizar el reembolso
de las mejoras necesarias y útiles que el arrendatario hubiera introducido en
el bien arrendado, dentro del marco de las disposiciones legales establecidas
durante el Estado de Emergencia Nacional y la correspondiente reanudación
gradual y progresiva de actividades.
Palabras clave: reembolso de mejoras, arrendamiento, poseedor, derecho de
retención.
Abstract: The paralysis of various economic activities and the prohibition of all those
activities considered non-essential arranged during the State of National Emergency in
Peru, has caused, among other aspects, the decrease in economic income of the tenants
that has been reflected in the breach of their payment obligations the agreed rent, leading
to them being improperly evicted. On the occasion of these events, this article aims to
provide the reader with a critical analysis of the judicial and extrajudicial mechanisms
established in our legal system to request and guarantee the reimbursement of the neces-
sary and useful improvements that the lessee would have introduced in the leased asset,
within the framework of the legal provisions established during the State of National
Emergency and the corresponding gradual and progressive resumption of activities.
Keywords: improvements reimbursement, lease, possessor, right of retention.
I. Introducción
El aislamiento social obligatorio (cuarentena) dispuesto por las graves cir-
cunstancias que afectan la vida de la Nación a consecuencia del brote del CO-
VID-19, en atención a la declaración de Estado de Emergencia Nacional dispuesto
mediante Decreto Supremo N.º 044-2020-PCM, ha tenido como consecuencia la
paralización de muchas actividades económicas, así como la prohibición de todas
aquellas actividades consideradas no esenciales; ocasionando, entre otros aspectos,
que muchos arrendatarios no cuenten con los ingresos suficientes para poder pa-
gar la renta convenida en su contrato de arrendamiento, lo que ha conllevado a
que éstos sean indebidamente desalojados.
Sin perjuicio de la ilegalidad de dichos desalojos, en el presente artículo, pre-
tendemos evaluar la posibilidad de que el arrendatario pueda requerir, cuando me-
nos, el reembolso de las mejoras que hubiera introducido en el bien arrendado, a
través de los mecanismos judiciales y extrajudiciales que establece el ordenamiento
jurídico, tomando especial atención en si éstos resultarán factibles una vez reanu-
dadas las actividades involucradas para dicho fin.
II. Régimen de Mejoras y el Arrendamiento en el Ordena-
miento Jurídico Peruano
En el Código Civil peruano de 1852, las mejoras no eran consideradas como
una consecuencia de la posesión, sino como consecuencia del contrato de arren-
damiento; de modo que el arrendatario tenía la facultad de introducir mejoras en
el bien, sin alterar su forma, y requerir el pago de las mismas como consecuencia
de dicho contrato; considerándose, inclusive, nulo el contrato sobre pago de las
mejoras que no especificara las condiciones de las mejoras y el límite de dinero que
el arrendatario pudiera gastar en ellas.
Por su parte, el Código Civil de 1936 reguló las mejoras específicamente en los
artículos 1537 a 1546, ubicándolas dentro del contrato de arrendamiento, dentro
del capítulo que regulaba el contrato de locación conducción. En dichos artículos
se establecía que el reembolso de las mejoras necesarias eran las únicas que eran
obligatorias y no era indispensable que tengan su origen en un pacto entre locador
y conductor; mientras que las mejoras útiles y de recreo, sí requerían del acuerdo de
las partes. Del mismo modo, establecía que era nulo el contrato que no haya espe-
cificado cuáles serían las mejoras a introducirse en el bien y el límite de las mismas.
A diferencia de los anteriores códigos, en el Código Civil de 1984, las mejoras
se ubicaron específicamente en los artículos 916 al 919, dentro del Libro de los
Derechos Reales, y son consecuencia del ejercicio de la posesión; constituyendo un
derecho del poseedor a ser reembolsado por las mejoras que haya introducido en
un determinado bien, con independencia a si estas son o no consecuencia de un
contrato de arrendamiento.
Asimismo, el Código Civil de 1984 ha realizado una clara distinción sobre los
supuestos en los que resulta posible exigir el reembolso de las mismas según el tipo
de mejoras que el poseedor haya introducido en el bien; clasificándolas en necesa-
rias, útiles y de recreo; siendo las primeras, aquellas que tengan por objeto, impedir
la destrucción o el deterioro del bien; las segundas, aumentar el valor y la renta del
bien; y las terceras, servir para ornato, lucimiento o mayor comodidad; establecien-
do que el poseedor tiene derecho solo al valor de las mejoras necesarias y útiles
que existieran al momento de la restitución del bien; y a retirar las de recreo que
puedan separarse sin daño, salvo que el dueño opte por pagar por su valor actual;
hasta antes de cualquier citación judicial; toda vez que después de ésta, solamente
serán reembolsables las mejoras necesarias.
Respecto a las mejoras que pueden introducirse en un bien objeto de contra-
to de arrendamiento, en atención a la condición de poseedor legítimo del arrenda-
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Derecho de reembolso de mejoras del arrendatario irregularmente desalojado ...
tario, debe tomarse en consideración que el Código Civil de 1984 ha regulado las
obligaciones y los alcances del contrato de arrendamiento en los Artículos 1666 y
siguientes; estableciendo que toda vez que el contrato de arrendamiento consiste
en que una persona denominada arrendador, ceda temporalmente el uso de un
bien mueble o inmueble a otra, denominada arrendatario, quien pagará por ello
una renta, la cual no necesariamente deberá consistir en dinero; una de las princi-
pales obligaciones del arrendatario es devolver el bien arrendado sin más desgaste
que el uso ordinario, una vez concluido el referido contrato.
Para tales efectos, el arrendatario debe cumplir con obligaciones adicionales
al pago puntual de la renta convenida, destinadas a la conservación del bien; de-
biendo efectuar, por un lado, las reparaciones que le correspondan conforme a la
ley o al contrato con relación a los gastos de conservación o mantenimiento ordina-
rio del bien, de acuerdo a lo dispuesto en el inciso 6) del artículo 1681 del Código
Civil, los cuales no son reembolsables; y por otro lado, efectuar las reparaciones
que le correspondan al arrendador, que por resultar urgentes, deba realizarlas di-
rectamente el arrendatario con derecho a reembolso, bajo responsabilidad por los
daños y perjuicios resultantes en caso de no efectuarlas, conforme a lo dispuesto
por el artículo 1682 del Código Civil.
Respecto a las primeras, Bigio Chrem (2010), considera que las reparaciones
que le corresponde efectuar al arrendatario son llamadas por la doctrina como
locativas y se refieren a los gastos de conservación y de mantenimiento ordinario
por pequeños deterioros, esto es, los que deben efectuarse para reparar deterioros
de pequeña importancia. En el caso de los inmuebles arrendados tendrían ese ca-
rácter, por ejemplo, la reparación de los atoros en los sanitarios, el cambio de los
vidrios de las ventanas, el arreglo de las cerraduras, la renovación de la pintura de
las paredes, etc. Estas reparaciones, al ser ordinarias, no generan obligación alguna
para el arrendador, quien no está obligado a ningún reembolso frente a aquel. Res-
pecto a las segundas, sostiene que el arrendatario debe efectuarlas directamente
dando aviso al arrendador, y en tanto se efectué la comunicación sin retardo, tiene
derecho a exigir el reembolso de los gastos al arrendador.
Desde la perspectiva de Castillo Freyre (2001), en efecto, el arrendador debe-
rá realizar las reparaciones de importancia que preserven el principio de identidad
en el cumplimiento de su obligación; y aquellas de menor importancia y que a la
vez puedan ser consideradas como gastos de conservación, deberán ser efectuadas
por cuenta y cargo del arrendatario. En atención a ello, considera que una mejora
puede ser un gasto de conservación que deba ser asumido por el arrendatario siem-
pre que pretenda la conservación del bien; vale decir, servir estrictamente para que
el bien se mantenga hasta su entrega en similar estado que el que tenía al momento
del surgimiento de la obligación de dar. Cualquier mejora que no conduzca a dicho
fin no tendrá el carácter de gasto de conservación, y deberá ser asumida por arren-
dador. Asimismo, considera que sería muy difícil que una mejora útil presente la
categoría de gasto de conservación, podría serlo cuando no revista mayor valor y esté
directamente relacionada con el mantenimiento del bien. Por ejemplo, cambiar una
tubería de desagüe de una casa, que es muy antigua y se sabe que está deteriorada,
pero que no representa un peligro inminente de destrucción del bien. Admite que
esta apreciación es muy discutible, ya que, en estricto, no se está conservando la casa,
sino mejorándola. En este sentido, sostiene que el hecho que una mejora útil no sea
considerada como gasto de conservación no querrá decir que, por tal circunstancia,
deje de ser abonada por el propietario del bien, si es que es efectuada por el posee-
dor no propietario que deba restituir el bien; toda vez que en virtud al Artículo 917
del Código Civil, le corresponde el reembolso de las mismas.
Bajo el mismo razonamiento, Beltrán Pacheco (2003) sostiene que puede
ocurrir casos en los que el arrendatario requiera con suma urgencia efectuar las
reparaciones que serán denominadas «necesarias», teniendo derecho al reembolso
de estas siempre que comunique esta situación al arrendador.
De este modo, resulta indiscutible que el arrendatario, con la finalidad de
conservar el bien en buen estado, a efectos de poder devolver el bien al arrendador
sin más deterioro que el uso ordinario, así como evitar su deterioro o pérdida, debe
hacerse cargo de las reparaciones urgentes, pudiendo introducir mejoras necesa-
rias en el bien, las cuales deben ser reembolsadas por el arrendador al momento de
devolver el bien arrendado.
Con relación a las mejoras útiles, el inciso 8 del artículo 1681 del Código Civil
establece que, el arrendatario no puede introducir cambios ni modificaciones en
el bien, sin el asentimiento del arrendador.
Al respecto, Bigio Chrem (2010) considera que este inciso se introduce como
natural consecuencia de la obligación que tiene el arrendatario de devolver el bien
en el estado que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario; por lo que
el arrendatario debe obtener del arrendador, antes de realizar las innovaciones, la
autorización correspondiente, la cual puede otorgarse de forma expresa o tácita,
verbal o escrita, en atención a que la norma no establece una forma determinada
para la manifestación de dicha autorización.
Por otro lado, Castillo Freyre (2001) considera que de lo que trata el inciso
bajo comentario es de prohibir al arrendatario que efectúe modificaciones que
alteren la estructura, distribución o disposición del bien, además en cualquier otra
modificación que pudiese ser considerada como mejora útil o de recreo. Asimismo,
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Rodríguez Urteaga, Marcia Patricia
Derecho de reembolso de mejoras del arrendatario irregularmente desalojado ...
tario, debe tomarse en consideración que el Código Civil de 1984 ha regulado las
obligaciones y los alcances del contrato de arrendamiento en los Artículos 1666 y
siguientes; estableciendo que toda vez que el contrato de arrendamiento consiste
en que una persona denominada arrendador, ceda temporalmente el uso de un
bien mueble o inmueble a otra, denominada arrendatario, quien pagará por ello
una renta, la cual no necesariamente deberá consistir en dinero; una de las princi-
pales obligaciones del arrendatario es devolver el bien arrendado sin más desgaste
que el uso ordinario, una vez concluido el referido contrato.
Para tales efectos, el arrendatario debe cumplir con obligaciones adicionales
al pago puntual de la renta convenida, destinadas a la conservación del bien; de-
biendo efectuar, por un lado, las reparaciones que le correspondan conforme a la
ley o al contrato con relación a los gastos de conservación o mantenimiento ordina-
rio del bien, de acuerdo a lo dispuesto en el inciso 6) del artículo 1681 del Código
Civil, los cuales no son reembolsables; y por otro lado, efectuar las reparaciones
que le correspondan al arrendador, que por resultar urgentes, deba realizarlas di-
rectamente el arrendatario con derecho a reembolso, bajo responsabilidad por los
daños y perjuicios resultantes en caso de no efectuarlas, conforme a lo dispuesto
por el artículo 1682 del Código Civil.
Respecto a las primeras, Bigio Chrem (2010), considera que las reparaciones
que le corresponde efectuar al arrendatario son llamadas por la doctrina como
locativas y se refieren a los gastos de conservación y de mantenimiento ordinario
por pequeños deterioros, esto es, los que deben efectuarse para reparar deterioros
de pequeña importancia. En el caso de los inmuebles arrendados tendrían ese ca-
rácter, por ejemplo, la reparación de los atoros en los sanitarios, el cambio de los
vidrios de las ventanas, el arreglo de las cerraduras, la renovación de la pintura de
las paredes, etc. Estas reparaciones, al ser ordinarias, no generan obligación alguna
para el arrendador, quien no está obligado a ningún reembolso frente a aquel. Res-
pecto a las segundas, sostiene que el arrendatario debe efectuarlas directamente
dando aviso al arrendador, y en tanto se efectué la comunicación sin retardo, tiene
derecho a exigir el reembolso de los gastos al arrendador.
Desde la perspectiva de Castillo Freyre (2001), en efecto, el arrendador debe-
rá realizar las reparaciones de importancia que preserven el principio de identidad
en el cumplimiento de su obligación; y aquellas de menor importancia y que a la
vez puedan ser consideradas como gastos de conservación, deberán ser efectuadas
por cuenta y cargo del arrendatario. En atención a ello, considera que una mejora
puede ser un gasto de conservación que deba ser asumido por el arrendatario siem-
pre que pretenda la conservación del bien; vale decir, servir estrictamente para que
el bien se mantenga hasta su entrega en similar estado que el que tenía al momento
del surgimiento de la obligación de dar. Cualquier mejora que no conduzca a dicho
fin no tendrá el carácter de gasto de conservación, y deberá ser asumida por arren-
dador. Asimismo, considera que sería muy difícil que una mejora útil presente la
categoría de gasto de conservación, podría serlo cuando no revista mayor valor y esté
directamente relacionada con el mantenimiento del bien. Por ejemplo, cambiar una
tubería de desagüe de una casa, que es muy antigua y se sabe que está deteriorada,
pero que no representa un peligro inminente de destrucción del bien. Admite que
esta apreciación es muy discutible, ya que, en estricto, no se está conservando la casa,
sino mejorándola. En este sentido, sostiene que el hecho que una mejora útil no sea
considerada como gasto de conservación no querrá decir que, por tal circunstancia,
deje de ser abonada por el propietario del bien, si es que es efectuada por el posee-
dor no propietario que deba restituir el bien; toda vez que en virtud al Artículo 917
del Código Civil, le corresponde el reembolso de las mismas.
Bajo el mismo razonamiento, Beltrán Pacheco (2003) sostiene que puede
ocurrir casos en los que el arrendatario requiera con suma urgencia efectuar las
reparaciones que serán denominadas «necesarias», teniendo derecho al reembolso
de estas siempre que comunique esta situación al arrendador.
De este modo, resulta indiscutible que el arrendatario, con la finalidad de
conservar el bien en buen estado, a efectos de poder devolver el bien al arrendador
sin más deterioro que el uso ordinario, así como evitar su deterioro o pérdida, debe
hacerse cargo de las reparaciones urgentes, pudiendo introducir mejoras necesa-
rias en el bien, las cuales deben ser reembolsadas por el arrendador al momento de
devolver el bien arrendado.
Con relación a las mejoras útiles, el inciso 8 del artículo 1681 del Código Civil
establece que, el arrendatario no puede introducir cambios ni modificaciones en
el bien, sin el asentimiento del arrendador.
Al respecto, Bigio Chrem (2010) considera que este inciso se introduce como
natural consecuencia de la obligación que tiene el arrendatario de devolver el bien
en el estado que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario; por lo que
el arrendatario debe obtener del arrendador, antes de realizar las innovaciones, la
autorización correspondiente, la cual puede otorgarse de forma expresa o tácita,
verbal o escrita, en atención a que la norma no establece una forma determinada
para la manifestación de dicha autorización.
Por otro lado, Castillo Freyre (2001) considera que de lo que trata el inciso
bajo comentario es de prohibir al arrendatario que efectúe modificaciones que
alteren la estructura, distribución o disposición del bien, además en cualquier otra
modificación que pudiese ser considerada como mejora útil o de recreo. Asimismo,
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Derecho de reembolso de mejoras del arrendatario irregularmente desalojado ...
dichas modificaciones necesariamente deberán ser efectuadas contando con la au-
torización expresa del arrendador.
De igual modo, Beltrán Pacheco (2003) considera respecto a las reparacio-
nes necesarias (mejoras necesarias) el arrendatario tendrá pleno derecho al re-
embolso; pero en el caso de las útiles y de recreo, deben ser autorizadas; por o ser
necesarias. Coincide en que la autorización puede ser expresa o tácita, esta última
mediante conductas que permite la realización de las mejoras (inspecciona el bien
y no realiza observación alguna).
Por consiguiente, es incuestionable que el arrendatario, siempre que cuente
con la autorización del arrendador, también podrá introducir mejoras útiles y de
recreo, teniendo derecho al valor de las mejoras útiles que existieran al momento
de la restitución del bien, y a retirar las de recreo que puedan separarse sin daño.
III. Mecanismos Extrajudiciales y Judiciales del Arrendatario
para Ejercitar el Derecho de Reembolso de Mejoras du-
rante el Estado de Emergencia Nacional
Sin perjuicio de los inconvenientes que ha conllevado el que el Código Civil de
1984 no haya establecido una definición de mejoras, así como el que la doctrina y la
jurisprudencia peruana no hayan sostenido un criterio uniforme sobre su definición,
elementos para su clasificación, y el poseedor habilitado para solicitarlas; resulta claro
que en nuestra legislación se han establecido mecanismos extrajudiciales y judiciales
con los que cuenta aquel poseedor, y por consiguiente, el arrendatario, que tuviera el
derecho al reembolso de sus mejoras, los cuales se encuentran establecidos en los ar-
tículos 918, 919 del Código Civil de 1984 y en el artículo 595 Código Procesal Civil de
1993. Estos mecanismos pueden ser utilizados según si el bien ha sido o no restituido.
Dentro de los mecanismos extrajudiciales, el poseedor cuenta con el derecho
de retener el bien que ocupa, hasta que se le pague o se le garantice el pago del
valor de las mejoras que hubiera introducido en él. Este mecanismo, como es evi-
dente, sólo podrá ejercitarlo mientras se encuentre en posesión del bien.
Dentro de los mecanismos judiciales, el poseedor puede ejercitar o garantizar
su derecho de reembolso siguiendo el trámite del proceso sumarísimo en cuatro
momentos o supuestos; el primero, durante el tiempo que se encuentre en pose-
sión del bien a través de una acción de reembolso de mejoras; el segundo, hasta
el plazo de dos meses de producida la restitución del bien a través de una acción
de reembolso de mejoras, situación en la que, además, habrá perdido el derecho
de separación de sus mejoras; el tercero, mediante el derecho de retención vía
excepción que se oponga a la acción destinada a conseguir la entrega del bien; y el
cuarto, si es demandado antes por desalojo, dentro del plazo de vencimiento para
la contestación de demanda de desalojo, es decir, en el plazo de cinco días hábiles,
no siendo acumulable la acción de reembolso de mejoras al proceso de desalojo.
Asimismo, nótese que a partir de la promulgación de la Ley N.º 26872, Ley
de Conciliación Extrajudicial, actualmente es necesario iniciar un procedimiento
de conciliación extrajudicial, como requisito de procedibilidad de la acción de
reembolso de mejoras.
Con relación a ello, a efectos de evaluar la posibilidad de que el arrendatario
pueda ejercer alguno de estos mecanismos para solicitar o garantizar el reembolso de
las mejoras que hubiera introducido en un bien, debemos tomar en consideración
algunas disposiciones legales promulgadas en el marco de la declaración del Estado de
Emergencia Nacional y el correspondiente plan de reactivación gradual de actividades.
Como es sabido, con fecha 15 de marzo del 2020, mediante Decreto Supremo
N.º 044-2020-PCM, el Estado peruano declaró el Estado de Emergencia Nacional
por 15 días calendario, disponiendo el aislamiento social obligatorio (cuarentena)
por las graves circunstancias que afectan la vida de la Nación a consecuencia del
brote del COVID-19, estableciendo, entre otros aspectos, una serie de restricciones,
así como la prohibición de todas aquellas actividades consideradas no esenciales. El
periodo de duración del Estado de Emergencia Nacional, hasta la elaboración del
presente artículo, ha sido prorrogado hasta el 30 de junio del presente año.
En atención a dicho decreto supremo, mediante Resolución Administrativa
115-2020-CE-PJ, el Consejo Ejecutivo del Poder Judicial dispuso suspender las labores
del Poder Judicial, a partir del 16 de marzo del 2020, así como también, suspender los
plazos procesales y administrativos a partir de dicha fecha, disponiendo sólo el funcio-
namiento de determinados órganos jurisdiccionales y administrativos indispensables.
Del mismo modo, los diferentes oficios notariales y centros de conciliación
extrajudicial del país, dispusieron el cierre de sus establecimientos durante el plazo
de duración del Estado de Emergencia Nacional; al no haber sido considerados
dentro de las actividades esenciales.
No obstante, respecto a los plazos a tomar en consideración en la tramitación
de conciliaciones extrajudiciales, el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos y
la Dirección de Conciliación Extrajudicial y Mecanismos Alternativos de Solución
de Conflictos, no se han pronunciado expresamente sobre la suspensión de los
mismos hasta el momento, o en su caso, hasta la fecha de la realización del presen-
te artículo, provocando que este silencio afecte la validez de los procedimientos
conciliatorios iniciados.
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Rodríguez Urteaga, Marcia Patricia
Derecho de reembolso de mejoras del arrendatario irregularmente desalojado ...
dichas modificaciones necesariamente deberán ser efectuadas contando con la au-
torización expresa del arrendador.
De igual modo, Beltrán Pacheco (2003) considera respecto a las reparacio-
nes necesarias (mejoras necesarias) el arrendatario tendrá pleno derecho al re-
embolso; pero en el caso de las útiles y de recreo, deben ser autorizadas; por o ser
necesarias. Coincide en que la autorización puede ser expresa o tácita, esta última
mediante conductas que permite la realización de las mejoras (inspecciona el bien
y no realiza observación alguna).
Por consiguiente, es incuestionable que el arrendatario, siempre que cuente
con la autorización del arrendador, también podrá introducir mejoras útiles y de
recreo, teniendo derecho al valor de las mejoras útiles que existieran al momento
de la restitución del bien, y a retirar las de recreo que puedan separarse sin daño.
III. Mecanismos Extrajudiciales y Judiciales del Arrendatario
para Ejercitar el Derecho de Reembolso de Mejoras du-
rante el Estado de Emergencia Nacional
Sin perjuicio de los inconvenientes que ha conllevado el que el Código Civil de
1984 no haya establecido una definición de mejoras, así como el que la doctrina y la
jurisprudencia peruana no hayan sostenido un criterio uniforme sobre su definición,
elementos para su clasificación, y el poseedor habilitado para solicitarlas; resulta claro
que en nuestra legislación se han establecido mecanismos extrajudiciales y judiciales
con los que cuenta aquel poseedor, y por consiguiente, el arrendatario, que tuviera el
derecho al reembolso de sus mejoras, los cuales se encuentran establecidos en los ar-
tículos 918, 919 del Código Civil de 1984 y en el artículo 595 Código Procesal Civil de
1993. Estos mecanismos pueden ser utilizados según si el bien ha sido o no restituido.
Dentro de los mecanismos extrajudiciales, el poseedor cuenta con el derecho
de retener el bien que ocupa, hasta que se le pague o se le garantice el pago del
valor de las mejoras que hubiera introducido en él. Este mecanismo, como es evi-
dente, sólo podrá ejercitarlo mientras se encuentre en posesión del bien.
Dentro de los mecanismos judiciales, el poseedor puede ejercitar o garantizar
su derecho de reembolso siguiendo el trámite del proceso sumarísimo en cuatro
momentos o supuestos; el primero, durante el tiempo que se encuentre en pose-
sión del bien a través de una acción de reembolso de mejoras; el segundo, hasta
el plazo de dos meses de producida la restitución del bien a través de una acción
de reembolso de mejoras, situación en la que, además, habrá perdido el derecho
de separación de sus mejoras; el tercero, mediante el derecho de retención vía
excepción que se oponga a la acción destinada a conseguir la entrega del bien; y el
cuarto, si es demandado antes por desalojo, dentro del plazo de vencimiento para
la contestación de demanda de desalojo, es decir, en el plazo de cinco días hábiles,
no siendo acumulable la acción de reembolso de mejoras al proceso de desalojo.
Asimismo, nótese que a partir de la promulgación de la Ley N.º 26872, Ley
de Conciliación Extrajudicial, actualmente es necesario iniciar un procedimiento
de conciliación extrajudicial, como requisito de procedibilidad de la acción de
reembolso de mejoras.
Con relación a ello, a efectos de evaluar la posibilidad de que el arrendatario
pueda ejercer alguno de estos mecanismos para solicitar o garantizar el reembolso de
las mejoras que hubiera introducido en un bien, debemos tomar en consideración
algunas disposiciones legales promulgadas en el marco de la declaración del Estado de
Emergencia Nacional y el correspondiente plan de reactivación gradual de actividades.
Como es sabido, con fecha 15 de marzo del 2020, mediante Decreto Supremo
N.º 044-2020-PCM, el Estado peruano declaró el Estado de Emergencia Nacional
por 15 días calendario, disponiendo el aislamiento social obligatorio (cuarentena)
por las graves circunstancias que afectan la vida de la Nación a consecuencia del
brote del COVID-19, estableciendo, entre otros aspectos, una serie de restricciones,
así como la prohibición de todas aquellas actividades consideradas no esenciales. El
periodo de duración del Estado de Emergencia Nacional, hasta la elaboración del
presente artículo, ha sido prorrogado hasta el 30 de junio del presente año.
En atención a dicho decreto supremo, mediante Resolución Administrativa
115-2020-CE-PJ, el Consejo Ejecutivo del Poder Judicial dispuso suspender las labores
del Poder Judicial, a partir del 16 de marzo del 2020, así como también, suspender los
plazos procesales y administrativos a partir de dicha fecha, disponiendo sólo el funcio-
namiento de determinados órganos jurisdiccionales y administrativos indispensables.
Del mismo modo, los diferentes oficios notariales y centros de conciliación
extrajudicial del país, dispusieron el cierre de sus establecimientos durante el plazo
de duración del Estado de Emergencia Nacional; al no haber sido considerados
dentro de las actividades esenciales.
No obstante, respecto a los plazos a tomar en consideración en la tramitación
de conciliaciones extrajudiciales, el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos y
la Dirección de Conciliación Extrajudicial y Mecanismos Alternativos de Solución
de Conflictos, no se han pronunciado expresamente sobre la suspensión de los
mismos hasta el momento, o en su caso, hasta la fecha de la realización del presen-
te artículo, provocando que este silencio afecte la validez de los procedimientos
conciliatorios iniciados.
258 259QUAESTIO IURIS •• N° 8N° 8
REVISTAREVISTA
Rodríguez Urteaga, Marcia Patricia
Derecho de reembolso de mejoras del arrendatario irregularmente desalojado ...
Al respecto, Abanto Torres (2020) sostiene que, debe tenerse en cuenta que el
procedimiento conciliatorio no es ni un proceso judicial ni un procedimiento admi-
nistrativo sino un medio alternativo de resolución de conflictos (MARC’s), y por lo
tanto, no se encontrarían inmersos dentro de los alcances de la Resolución Adminis-
trativa 115-2020-CE-PJ, resultando indispensable se dicte una norma con rango de ley
que suspenda expresamente los plazos de los procedimientos conciliatorios.
Sin haberse tomado en cuenta esta omisión, mediante Decreto Supremo N.º
080-2020, se ha dispuesto la reanudación de actividades de forma gradual y pro-
gresiva en cuatro fases; dentro de las cuales, los servicios notariales se encontra-
ron incluidos en la primera, a reanudarse en el mes de mayo, una vez que hubie-
ran cumplido con la aprobación del protocolo notarial aprobado por Resolución
Ministerial N.º 0135-2020-JUS publicado recientemente el 18 de mayo del 2020; y
con relación a las actividades del Poder Judicial, se ha dispuesto el reinicio de las
labores de los órganos jurisdiccionales del país, a partir del 01 de julio del 2020,
mediante Resolución Administrativa N.º 157-2020-CE-PJ de fecha 25 de mayo del
2020, a efectos de, también, implementar sus protocolos correspondientes. No obs-
tante, respecto a las actividades de los centros de conciliación extrajudicial, éstas,
nuevamente, no han sido expresamente consideradas en alguna de las fases de
reanudación, y tampoco se ha publicado, hasta el momento, un protocolo sectorial
o plan de prevención específico que sea aplicable para los centros de conciliación
públicos y privados; sin embargo, Castillo Rafael (2020) sostiene que conforme a
la Clasificación Industrial Internacional Uniforme, elaborada por la Organización
de Naciones Unidas, que aplica el Instituto Nacional de Estadística e Informática,
y sobre el cual se basa el Ejecutivo para identificar las actividades económicas a
reanudar, la conciliación extrajudicial se encontraría considerada dentro de las ac-
tividades jurídicas que fueron incluidas en la segunda fase de reanudación, y cuyas
actividades pueden ser reactivadas a partir del 05 de junio del 2020, conforme a lo
dispuesto por Decreto Supremo N.º 101-2020-PCM.
Lamentablemente, es dentro del marco de estas disposiciones legales y de las
omisiones advertidas, que los jueces tendrán que resolver al momento de calificar las
nuevas demandas que sean interpuestas y que versen sobre derechos disponibles, en
atención a lo establecido por el artículo 6 de la Ley de Conciliación que exige como
requisito de procedibilidad, el haber recurrido a una conciliación extrajudicial.
Al mismo tiempo, es sabido que la paralización de muchas actividades eco-
nómicas, así como la prohibición de todas aquellas actividades consideradas no
esenciales, ha ocasionado que muchos arrendatarios no cuenten con los ingresos
suficientes para poder pagar la renta convenida en su contrato de arrendamiento,
conllevando a que algunos arrendadores, sin tomar en cuenta los procedimientos
establecidos por nuestro ordenamiento para la resolución de un contrato de arren-
damiento por falta de pago así como la subsecuente devolución del bien arrendado
en vía judicial o notarial; han desalojado indebidamente a los arrendatarios de for-
ma unilateral y empleando, en ocasiones, violencia; lo cual constituye, en muchos
de los casos, un acto de despojo de la posesión.
Al margen de la existencia previa de un proceso judicial de desalojo cuya
tramitación se hubiera visto suspendida por la suspensión de actividades del Poder
Judicial, así como con independencia de las acciones legales que pudieran interpo-
ner aquellos arrendatarios ante estos lamentables hechos una vez que las activida-
des del Poder Judicial sean reanudadas; lo cierto es, que los arrendatarios no han
tenido más remedio que restituir el bien arrendado, y retirar las pertenencias que
les fuera posible a fin de trasladarse a alguna otra vivienda o retornar a su ciudad
de origen; dejando dentro del bien arrendado, no sólo muchas de las pertenencias
que no pudieron llevárselas dadas las circunstancias, sino particularmente, sin ha-
ber podido ejercitar u oponer su derecho de retención del bien, ya sea de forma ex-
trajudicial o judicial, que pudiera garantizar el reembolso del valor de las mejoras
necesarias y útiles que hubieran introducido en el bien; quedándoles solo los de-
más mecanismos, antes desarrollados, a fin de solicitar el reembolso de sus mejoras.
En efecto, debido a que el arrendatario ya no se encuentra en posesión del
bien, no resulta posible ejercitar su derecho de retención en vía extrajudicial, o en
vía judicial a través de una excepción que se oponga a la acción destinada a con-
seguir la entrega del bien; quedándole solamente dos posibilidades para ejercer
su derecho de reembolso de mejoras: i) el de interponer una acción judicial de
reembolso de mejoras en el plazo de dos meses de restituido el bien; o ii) en caso
de haber sido demandado previamente en un proceso de desalojo, que aunque
ya no tuviera un propósito, sí corre el plazo de cinco días hábiles para interponer
su acción de reembolso de mejoras de manera independiente, debido a que no es
acumulable la acción de reembolso de mejoras al proceso de desalojo.
En el primer supuesto, nótese que el artículo 919 del Código Civil establece
que restituido el bien, la acción de reembolso prescribe transcurrido el plazo de
dos meses; no obstante, la doctrina es uniforme en considerar que el plazo estable-
cido no es de prescripción, sino uno de caducidad; por lo que fuera de dicho plazo,
ya no tendría derecho de exigir el reembolso de las mejoras necesarias y útiles, tal
como la sostenido Ramírez Cruz (2007) y Vásquez Ríos (2011).
Asimismo, el referido artículo aclara que, en este supuesto, el poseedor con
derecho al reembolso de mejoras habrá perdido el derecho de separación; por
lo que lamentablemente, el arrendatario indebidamente desalojado se encontrará
imposibilitado de retirar las mejoras de recreo que sean separables sin daño.
REVISTAREVISTA
Rodríguez Urteaga, Marcia Patricia
Derecho de reembolso de mejoras del arrendatario irregularmente desalojado ...
Al respecto, Abanto Torres (2020) sostiene que, debe tenerse en cuenta que el
procedimiento conciliatorio no es ni un proceso judicial ni un procedimiento admi-
nistrativo sino un medio alternativo de resolución de conflictos (MARC’s), y por lo
tanto, no se encontrarían inmersos dentro de los alcances de la Resolución Adminis-
trativa 115-2020-CE-PJ, resultando indispensable se dicte una norma con rango de ley
que suspenda expresamente los plazos de los procedimientos conciliatorios.
Sin haberse tomado en cuenta esta omisión, mediante Decreto Supremo N.º
080-2020, se ha dispuesto la reanudación de actividades de forma gradual y pro-
gresiva en cuatro fases; dentro de las cuales, los servicios notariales se encontra-
ron incluidos en la primera, a reanudarse en el mes de mayo, una vez que hubie-
ran cumplido con la aprobación del protocolo notarial aprobado por Resolución
Ministerial N.º 0135-2020-JUS publicado recientemente el 18 de mayo del 2020; y
con relación a las actividades del Poder Judicial, se ha dispuesto el reinicio de las
labores de los órganos jurisdiccionales del país, a partir del 01 de julio del 2020,
mediante Resolución Administrativa N.º 157-2020-CE-PJ de fecha 25 de mayo del
2020, a efectos de, también, implementar sus protocolos correspondientes. No obs-
tante, respecto a las actividades de los centros de conciliación extrajudicial, éstas,
nuevamente, no han sido expresamente consideradas en alguna de las fases de
reanudación, y tampoco se ha publicado, hasta el momento, un protocolo sectorial
o plan de prevención específico que sea aplicable para los centros de conciliación
públicos y privados; sin embargo, Castillo Rafael (2020) sostiene que conforme a
la Clasificación Industrial Internacional Uniforme, elaborada por la Organización
de Naciones Unidas, que aplica el Instituto Nacional de Estadística e Informática,
y sobre el cual se basa el Ejecutivo para identificar las actividades económicas a
reanudar, la conciliación extrajudicial se encontraría considerada dentro de las ac-
tividades jurídicas que fueron incluidas en la segunda fase de reanudación, y cuyas
actividades pueden ser reactivadas a partir del 05 de junio del 2020, conforme a lo
dispuesto por Decreto Supremo N.º 101-2020-PCM.
Lamentablemente, es dentro del marco de estas disposiciones legales y de las
omisiones advertidas, que los jueces tendrán que resolver al momento de calificar las
nuevas demandas que sean interpuestas y que versen sobre derechos disponibles, en
atención a lo establecido por el artículo 6 de la Ley de Conciliación que exige como
requisito de procedibilidad, el haber recurrido a una conciliación extrajudicial.
Al mismo tiempo, es sabido que la paralización de muchas actividades eco-
nómicas, así como la prohibición de todas aquellas actividades consideradas no
esenciales, ha ocasionado que muchos arrendatarios no cuenten con los ingresos
suficientes para poder pagar la renta convenida en su contrato de arrendamiento,
conllevando a que algunos arrendadores, sin tomar en cuenta los procedimientos
establecidos por nuestro ordenamiento para la resolución de un contrato de arren-
damiento por falta de pago así como la subsecuente devolución del bien arrendado
en vía judicial o notarial; han desalojado indebidamente a los arrendatarios de for-
ma unilateral y empleando, en ocasiones, violencia; lo cual constituye, en muchos
de los casos, un acto de despojo de la posesión.
Al margen de la existencia previa de un proceso judicial de desalojo cuya
tramitación se hubiera visto suspendida por la suspensión de actividades del Poder
Judicial, así como con independencia de las acciones legales que pudieran interpo-
ner aquellos arrendatarios ante estos lamentables hechos una vez que las activida-
des del Poder Judicial sean reanudadas; lo cierto es, que los arrendatarios no han
tenido más remedio que restituir el bien arrendado, y retirar las pertenencias que
les fuera posible a fin de trasladarse a alguna otra vivienda o retornar a su ciudad
de origen; dejando dentro del bien arrendado, no sólo muchas de las pertenencias
que no pudieron llevárselas dadas las circunstancias, sino particularmente, sin ha-
ber podido ejercitar u oponer su derecho de retención del bien, ya sea de forma ex-
trajudicial o judicial, que pudiera garantizar el reembolso del valor de las mejoras
necesarias y útiles que hubieran introducido en el bien; quedándoles solo los de-
más mecanismos, antes desarrollados, a fin de solicitar el reembolso de sus mejoras.
En efecto, debido a que el arrendatario ya no se encuentra en posesión del
bien, no resulta posible ejercitar su derecho de retención en vía extrajudicial, o en
vía judicial a través de una excepción que se oponga a la acción destinada a con-
seguir la entrega del bien; quedándole solamente dos posibilidades para ejercer
su derecho de reembolso de mejoras: i) el de interponer una acción judicial de
reembolso de mejoras en el plazo de dos meses de restituido el bien; o ii) en caso
de haber sido demandado previamente en un proceso de desalojo, que aunque
ya no tuviera un propósito, sí corre el plazo de cinco días hábiles para interponer
su acción de reembolso de mejoras de manera independiente, debido a que no es
acumulable la acción de reembolso de mejoras al proceso de desalojo.
En el primer supuesto, nótese que el artículo 919 del Código Civil establece
que restituido el bien, la acción de reembolso prescribe transcurrido el plazo de
dos meses; no obstante, la doctrina es uniforme en considerar que el plazo estable-
cido no es de prescripción, sino uno de caducidad; por lo que fuera de dicho plazo,
ya no tendría derecho de exigir el reembolso de las mejoras necesarias y útiles, tal
como la sostenido Ramírez Cruz (2007) y Vásquez Ríos (2011).
Asimismo, el referido artículo aclara que, en este supuesto, el poseedor con
derecho al reembolso de mejoras habrá perdido el derecho de separación; por
lo que lamentablemente, el arrendatario indebidamente desalojado se encontrará
imposibilitado de retirar las mejoras de recreo que sean separables sin daño.
260 261QUAESTIO IURIS •• N° 8N° 8
REVISTAREVISTA
Rodríguez Urteaga, Marcia Patricia
Derecho de reembolso de mejoras del arrendatario irregularmente desalojado ...
Respecto al último supuesto, llama poderosamente la atención el plazo que
ha establecido el ordenamiento jurídico para ejercitar la acción de reembolso de
mejoras, debido a que resulta completamente imposible de llevarse a cabo; toda
vez que, como se ha mencionado, para demandar el reembolso de mejoras, es ne-
cesario tramitar previamente una conciliación extrajudicial como requisito de pro-
cedibilidad de la referida acción; por lo que cabe preguntarse, ¿resulta jurídica y
humanamente posible que el arrendatario que hubiera sido previamente deman-
dado por desalojo, en el breve plazo de cinco días no solo haya iniciado, sino cul-
minado, la tramitación de la conciliación extrajudicial requerida como requisito de
procedibilidad para su acción de reembolso de mejoras y asimismo cumpla con in-
terponer su acción en dicho plazo adjuntando el acta de conciliación extrajudicial
correspondiente?. Evidentemente no, y menos aún si el artículo 11 de la Ley N.º
26872, Ley de Conciliación Extrajudicial, establece que el plazo de la Audiencia de
Conciliación es treinta días calendarios contados a partir de la primera citación a
las partes; y mucho menos aún si no se ha dictado una norma con rango de ley que
suspenda expresamente los plazos de aquellos procedimientos conciliatorios que,
eventualmente, se hubieran iniciado con anterioridad a la declaración del Estado
de Emergencia Nacional.
En ese sentido, si bien es cierto, se han establecido mecanismos extrajudi-
ciales y judiciales para ejercitar y garantizar el derecho de reembolso de mejoras;
como se advierte, el arrendatario que hubiera sido indebidamente desalojado en el
contexto actual, no solo no ha contado con la posibilidad de ejercitar su derecho
de retención, cuando menos, de forma extrajudicial; sino que tampoco cuenta con
mecanismos idóneos que garanticen el reembolso íntegro de sus mejoras en la vía
judicial una vez que las actividades de los centros de conciliación extrajudicial o del
Poder Judicial sean reanudadas, debido a las serias limitaciones que se han plan-
teado tanto en los requisitos para su interposición, como en los plazos establecidos
por el ordenamiento jurídico para estos fines; que conllevan a que las mejoras ne-
cesarias y útiles que el arrendatario hubiera introducido en el bien arrendado, se
pierdan sin reembolso alguno.
IV. Conclusiones
El arrendatario, en su condición de poseedor legítimo, tiene derecho al re-
embolso de las mejoras necesarias y útiles, y a retirar las de recreo, que hubiera
introducido en el bien arrendado.
Los mecanismos judiciales y extrajudiciales establecidos en nuestro ordena-
miento jurídico para solicitar o garantizar el reembolso de las mejoras presentan
serias contradicciones, que se han visto intensificadas ante la ausencia de disposi-
ciones legales expresas con relación a los plazos y a la tramitación de conciliaciones
extrajudiciales durante el Estado de Emergencia Nacional; conllevando a que sea
inviable que el arrendatario indebidamente desalojado, requiera el reembolso de
las mejoras necesarias y útiles que hubiera introducido en el bien arrendado, y a
retirar las de recreo que puedan separarse sin daño.
La institucionalización y el desarrollo de la conciliación como mecanismo al-
ternativo de solución de conflictos fue considerado de interés nacional en el marco
de la Ley N.º 26872, Ley de Conciliación; no obstante, las duras consecuencias
jurídicas que ha provocado la declaración del Estado de Emergencia Nacional en
nuestro país, hace necesario, útil y urgente, el establecimiento de políticas que
pretendan el fortalecimiento y atención a los centros de conciliación extrajudicial
públicos y privados.
V. Lista de referencias
Abanto Torres, J. D. (08 de Junio de 2020). La conciliación extrajudicial y la reac-
tivación de los órganos jurisdiccionales, posterior al levantamiento del aislamiento
social obligatorio: dos problemas por resolver. Obtenido de La Ley: https://laley.
pe/art/9770/la-conciliacion-extrajudicial-y-la-reactivacion-de-los-organos-
jurisdiccionales-posterior-al-levantamiento-del-aislamiento-social-obligatorio-
dos-problemas-por-resolver
Beltrán Pacheco, J. (2003). Cuadernos Jurisprudenciales. Mejorar o no mejorar: He ahí el
dilema. Lima: Gaceta Jurídica.
Bigio Chrem, J. (2010). Código Civil Comentado. Lima: Gaceta Jurídica.
Castillo Freyre, M. (2001). Tratado de los Contratos Típicos. Lima: Fondo Editorial
PUCP.
Castillo Rafael, C. (08 de Junio de 2020). La conciliación extrajudicial y el acceso a la
justicia en tiempos de pandemia. Obtenido de Lp Derecho: https://lpderecho.
pe/conciliacion-extrajudicial-acceso-justicia-tiempos-pandemia/
Ramírez Cruz, E. (2007). Tratado de los Derechos Reales. Lima: Rodhas SAC.
Vásquez Ríos, A. (2011). Derechos Reales. Lima: San Marcos E.I.R.L.
REVISTAREVISTA
Rodríguez Urteaga, Marcia Patricia
Derecho de reembolso de mejoras del arrendatario irregularmente desalojado ...
Respecto al último supuesto, llama poderosamente la atención el plazo que
ha establecido el ordenamiento jurídico para ejercitar la acción de reembolso de
mejoras, debido a que resulta completamente imposible de llevarse a cabo; toda
vez que, como se ha mencionado, para demandar el reembolso de mejoras, es ne-
cesario tramitar previamente una conciliación extrajudicial como requisito de pro-
cedibilidad de la referida acción; por lo que cabe preguntarse, ¿resulta jurídica y
humanamente posible que el arrendatario que hubiera sido previamente deman-
dado por desalojo, en el breve plazo de cinco días no solo haya iniciado, sino cul-
minado, la tramitación de la conciliación extrajudicial requerida como requisito de
procedibilidad para su acción de reembolso de mejoras y asimismo cumpla con in-
terponer su acción en dicho plazo adjuntando el acta de conciliación extrajudicial
correspondiente?. Evidentemente no, y menos aún si el artículo 11 de la Ley N.º
26872, Ley de Conciliación Extrajudicial, establece que el plazo de la Audiencia de
Conciliación es treinta días calendarios contados a partir de la primera citación a
las partes; y mucho menos aún si no se ha dictado una norma con rango de ley que
suspenda expresamente los plazos de aquellos procedimientos conciliatorios que,
eventualmente, se hubieran iniciado con anterioridad a la declaración del Estado
de Emergencia Nacional.
En ese sentido, si bien es cierto, se han establecido mecanismos extrajudi-
ciales y judiciales para ejercitar y garantizar el derecho de reembolso de mejoras;
como se advierte, el arrendatario que hubiera sido indebidamente desalojado en el
contexto actual, no solo no ha contado con la posibilidad de ejercitar su derecho
de retención, cuando menos, de forma extrajudicial; sino que tampoco cuenta con
mecanismos idóneos que garanticen el reembolso íntegro de sus mejoras en la vía
judicial una vez que las actividades de los centros de conciliación extrajudicial o del
Poder Judicial sean reanudadas, debido a las serias limitaciones que se han plan-
teado tanto en los requisitos para su interposición, como en los plazos establecidos
por el ordenamiento jurídico para estos fines; que conllevan a que las mejoras ne-
cesarias y útiles que el arrendatario hubiera introducido en el bien arrendado, se
pierdan sin reembolso alguno.
IV. Conclusiones
El arrendatario, en su condición de poseedor legítimo, tiene derecho al re-
embolso de las mejoras necesarias y útiles, y a retirar las de recreo, que hubiera
introducido en el bien arrendado.
Los mecanismos judiciales y extrajudiciales establecidos en nuestro ordena-
miento jurídico para solicitar o garantizar el reembolso de las mejoras presentan
serias contradicciones, que se han visto intensificadas ante la ausencia de disposi-
ciones legales expresas con relación a los plazos y a la tramitación de conciliaciones
extrajudiciales durante el Estado de Emergencia Nacional; conllevando a que sea
inviable que el arrendatario indebidamente desalojado, requiera el reembolso de
las mejoras necesarias y útiles que hubiera introducido en el bien arrendado, y a
retirar las de recreo que puedan separarse sin daño.
La institucionalización y el desarrollo de la conciliación como mecanismo al-
ternativo de solución de conflictos fue considerado de interés nacional en el marco
de la Ley N.º 26872, Ley de Conciliación; no obstante, las duras consecuencias
jurídicas que ha provocado la declaración del Estado de Emergencia Nacional en
nuestro país, hace necesario, útil y urgente, el establecimiento de políticas que
pretendan el fortalecimiento y atención a los centros de conciliación extrajudicial
públicos y privados.
V. Lista de referencias
Abanto Torres, J. D. (08 de Junio de 2020). La conciliación extrajudicial y la reac-
tivación de los órganos jurisdiccionales, posterior al levantamiento del aislamiento
social obligatorio: dos problemas por resolver. Obtenido de La Ley: https://laley.
pe/art/9770/la-conciliacion-extrajudicial-y-la-reactivacion-de-los-organos-
jurisdiccionales-posterior-al-levantamiento-del-aislamiento-social-obligatorio-
dos-problemas-por-resolver
Beltrán Pacheco, J. (2003). Cuadernos Jurisprudenciales. Mejorar o no mejorar: He ahí el
dilema. Lima: Gaceta Jurídica.
Bigio Chrem, J. (2010). Código Civil Comentado. Lima: Gaceta Jurídica.
Castillo Freyre, M. (2001). Tratado de los Contratos Típicos. Lima: Fondo Editorial
PUCP.
Castillo Rafael, C. (08 de Junio de 2020). La conciliación extrajudicial y el acceso a la
justicia en tiempos de pandemia. Obtenido de Lp Derecho: https://lpderecho.
pe/conciliacion-extrajudicial-acceso-justicia-tiempos-pandemia/
Ramírez Cruz, E. (2007). Tratado de los Derechos Reales. Lima: Rodhas SAC.
Vásquez Ríos, A. (2011). Derechos Reales. Lima: San Marcos E.I.R.L.