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REVISTA
Los derechos inmobiliarios en el ordenamiento jurídico peruanoReynaldo Mario Tantaleán Odar
Los derechos inmobiliarios en el
ordenamiento jurídico peruano
javier augusto carrasco cHugNas (*)
SUMARIO: I. Introducción. II. Concepción de los derechos inmobilia-
rios a la luz de la doctrina vigente. III. Calidad de bienes que ostentan
los derechos inmobiliarios. IV. Derechos reales y derechos crediticios
que, al recaer sobre bien inmueble, ostentan la calidad de derechos in-
mobiliarios. V. Justificación de los derechos inmobiliarios crediticios con
vocación a convertirse en derechos reales. VI. Fuente de los derechos in-
mobiliarios crediticios: obligaciones de dar bien inmueble. VII. Inciden-
cia de los derechos inmobiliarios, reales y crediticios, con la inscripción
registral. VIII. Conclusiones. IX. Bibliografía.
I. Introducción
Dentro del Derecho Civil Patrimonial, se ubican, en calidad de bienes
inmuebles, los derechos inmobiliarios, conceptuados como derechos sobre
inmuebles inscribibles en el registro; derechos en sí, independientemente
que recaigan sobre inmuebles, definidos por posición doctrinaria mayori-
taria como derechos reales (por calificar como bienes inmuebles, solo a los
(*) Abogado por la Universidad Nacional de Cajamarca, Perú. Docente en la Facultad de Derecho
y Ciencias Políticas de la UNC.
(*) Abogado por la Universidad Nacional de Cajamarca.
Maestrante de la misma Universidad-
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Javier Augusto Carrasco Chugnas Los derechos inmobiliarios en el ordenamiento jurídico peruano
Derechos Reales), en profunda separación con los derechos obligaciones
o personales.
En nuestro ordenamiento jurídico nacional, se ha cimentado como
derechos inmobiliarios solo a los bienes inmuebles de naturaleza real, de-
jando de lado la existencia de bienes inmuebles de naturaleza crediticia
(preceptuado desde la codificación del Derecho Civil Francés: código de
Napoleón de 1804), a pesar de su trascendente eficacia y aplicación en
nuestro ordenamiento (sobre todo en la aplicación de la oponibilidad de
derechos, verbi gracia, embargo inscrito versus propiedad no inscrita).
Aludiendo doctrinariamente el autor nacional Gunther Gonzales Barrón
(2004) que, en nuestro ordenamiento civil patrimonial los derechos in-
mobiliarios son únicamente derechos registrales inmobiliarios o “derecho
registral inmobiliario”; como si todos los derechos inmobiliarios fueran pa-
sibles de inscripción registral; lo cual no es así, al existir derechos inmobi-
liarios no inscribibles en el registro (como el derecho de retracto), eviden-
ciando preliminarmente una imprecisión terminológica del artículo 885,
numeral 10, del Código Civil Peruano de 1984; ergo, a pesar de lo indicado,
no se desmerece la función eficaz del sistema registral en los derechos in-
mobiliarios originados en las relaciones jurídicas patrimoniales (sobre todo
en la oponibilidad de derechos).
Así, mediante el presente artículo, desarrollaremos la institución de-
nominada derechos inmobiliarios, señalando, entre otros, su concepción,
clasificación, fuente, justificación e incidencia en el ordenamiento civil pa-
trimonial nacional.
II. Concepción de los derechos inmobiliarios a la luz de la doc-
trina vigente
En el área de los Derechos Reales, existe diversa clasificación de “bienes”
(como bienes corporales e incorporales; fungibles e infungibles; consumi-
bles e inconsumibles; divisibles e indivisibles; identificables y no identifica-
bles; presentes y futuros; muebles e inmuebles), determinado legislativamen-
te, por consenso mayoritario, la clasificación de bienes inmuebles y muebles
–subsistiendo la diversa clasificación antedicha dentro de ésta–; detallado el
criterio de clasificación de los bienes inmuebles en “1º, Inmuebles por su
naturaleza; 2º, Inmuebles por determinación de la ley; 3º, Inmuebles por
el objeto sobre el que recaen (derechos inmobiliarios); 4º, Inmuebles por
afectación (calificación) legal; 5º, Inmuebles por integración” (Ramírez Cruz
2006: 195). O, en igual sentido, el criterio de clasificación : “A) Inmuebles
por naturaleza; B) Inmuebles por incorporación; C) Inmuebles por destino;
D) Inmuebles por analogía” (Díez-Picazo y Gullón 2002: 395-397).
Sobre los criterios de clasificación expuestos, es de especial interés para
el presente estudio los bienes inmuebles por el objeto sobre el que recaen
o inmuebles por analogía, igualmente denominados por el autor argentino
Jorge Musto (2000), “bienes inmuebles por carácter representativo”; que a
decir del autor nacional Alberto Vásquez Ríos (2005), “son derechos reales
sobre inmuebles puesto que estos (salvo algunos derechos personales sobre
inmuebles), son ordinariamente inscribibles en el registro”, es decir, dere-
chos reales y (algunos) derechos personales, denominados derechos inmo-
biliarios; ostentando en mayoría inscripción registral en el Registro Predial
y, otros derechos, los que sin ser pasibles de inscripción recaen sobre bienes
inmuebles; con base en lo mencionado por la doctrina nacional al expresar:
“La caracterización de los derechos y acciones antes descritos como inmobi-
liarios, no es una consecuencia del registro, lo es por el objeto que recaen,
o sea bienes inmuebles. De no ser así el espíritu del concepto, quedarían
marginados muchos derechos, pues no todos son inscribibles” (Ramírez
Cruz 2006: 196).
Esto es así, debido a que el objeto donde recae el derecho es un bien
inmueble por sí solo, no aludiendo a la inscripción registral (por ser esta
subsecuente). No obstante, el Código Civil Peruano de 1984 solamente se
limita a señalar como derechos inmobiliarios, los derechos sobre inmuebles
inscribibles en el registro (artículo 885, numeral 10), vale decir, derechos
que recaen sobre inmuebles y que se inscriben en el Registro Predial, como
si la constitución de los derechos inmobiliarios fuere la inscripción, cuando
en realidad es el simple hecho de recaer sobre bien inmueble.
En consecuencia, los derechos inmobiliarios adquieren la calidad de
inmuebles no desde la inscripción registral, sino desde el nacimiento de los
derechos reales o personales que recaen sobre bienes inmuebles indepen-
dientemente de su inscripción, pasando a denominarse derechos inmobilia-
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Javier Augusto Carrasco Chugnas Los derechos inmobiliarios en el ordenamiento jurídico peruano
Derechos Reales), en profunda separación con los derechos obligaciones
o personales.
En nuestro ordenamiento jurídico nacional, se ha cimentado como
derechos inmobiliarios solo a los bienes inmuebles de naturaleza real, de-
jando de lado la existencia de bienes inmuebles de naturaleza crediticia
(preceptuado desde la codificación del Derecho Civil Francés: código de
Napoleón de 1804), a pesar de su trascendente eficacia y aplicación en
nuestro ordenamiento (sobre todo en la aplicación de la oponibilidad de
derechos, verbi gracia, embargo inscrito versus propiedad no inscrita).
Aludiendo doctrinariamente el autor nacional Gunther Gonzales Barrón
(2004) que, en nuestro ordenamiento civil patrimonial los derechos in-
mobiliarios son únicamente derechos registrales inmobiliarios o “derecho
registral inmobiliario”; como si todos los derechos inmobiliarios fueran pa-
sibles de inscripción registral; lo cual no es así, al existir derechos inmobi-
liarios no inscribibles en el registro (como el derecho de retracto), eviden-
ciando preliminarmente una imprecisión terminológica del artículo 885,
numeral 10, del Código Civil Peruano de 1984; ergo, a pesar de lo indicado,
no se desmerece la función eficaz del sistema registral en los derechos in-
mobiliarios originados en las relaciones jurídicas patrimoniales (sobre todo
en la oponibilidad de derechos).
Así, mediante el presente artículo, desarrollaremos la institución de-
nominada derechos inmobiliarios, señalando, entre otros, su concepción,
clasificación, fuente, justificación e incidencia en el ordenamiento civil pa-
trimonial nacional.
II. Concepción de los derechos inmobiliarios a la luz de la doc-
trina vigente
En el área de los Derechos Reales, existe diversa clasificación de “bienes”
(como bienes corporales e incorporales; fungibles e infungibles; consumi-
bles e inconsumibles; divisibles e indivisibles; identificables y no identifica-
bles; presentes y futuros; muebles e inmuebles), determinado legislativamen-
te, por consenso mayoritario, la clasificación de bienes inmuebles y muebles
–subsistiendo la diversa clasificación antedicha dentro de ésta–; detallado el
criterio de clasificación de los bienes inmuebles en “1º, Inmuebles por su
naturaleza; 2º, Inmuebles por determinación de la ley; 3º, Inmuebles por
el objeto sobre el que recaen (derechos inmobiliarios); 4º, Inmuebles por
afectación (calificación) legal; 5º, Inmuebles por integración” (Ramírez Cruz
2006: 195). O, en igual sentido, el criterio de clasificación : “A) Inmuebles
por naturaleza; B) Inmuebles por incorporación; C) Inmuebles por destino;
D) Inmuebles por analogía” (Díez-Picazo y Gullón 2002: 395-397).
Sobre los criterios de clasificación expuestos, es de especial interés para
el presente estudio los bienes inmuebles por el objeto sobre el que recaen
o inmuebles por analogía, igualmente denominados por el autor argentino
Jorge Musto (2000), “bienes inmuebles por carácter representativo”; que a
decir del autor nacional Alberto Vásquez Ríos (2005), “son derechos reales
sobre inmuebles puesto que estos (salvo algunos derechos personales sobre
inmuebles), son ordinariamente inscribibles en el registro”, es decir, dere-
chos reales y (algunos) derechos personales, denominados derechos inmo-
biliarios; ostentando en mayoría inscripción registral en el Registro Predial
y, otros derechos, los que sin ser pasibles de inscripción recaen sobre bienes
inmuebles; con base en lo mencionado por la doctrina nacional al expresar:
“La caracterización de los derechos y acciones antes descritos como inmobi-
liarios, no es una consecuencia del registro, lo es por el objeto que recaen,
o sea bienes inmuebles. De no ser así el espíritu del concepto, quedarían
marginados muchos derechos, pues no todos son inscribibles” (Ramírez
Cruz 2006: 196).
Esto es así, debido a que el objeto donde recae el derecho es un bien
inmueble por sí solo, no aludiendo a la inscripción registral (por ser esta
subsecuente). No obstante, el Código Civil Peruano de 1984 solamente se
limita a señalar como derechos inmobiliarios, los derechos sobre inmuebles
inscribibles en el registro (artículo 885, numeral 10), vale decir, derechos
que recaen sobre inmuebles y que se inscriben en el Registro Predial, como
si la constitución de los derechos inmobiliarios fuere la inscripción, cuando
en realidad es el simple hecho de recaer sobre bien inmueble.
En consecuencia, los derechos inmobiliarios adquieren la calidad de
inmuebles no desde la inscripción registral, sino desde el nacimiento de los
derechos reales o personales que recaen sobre bienes inmuebles indepen-
dientemente de su inscripción, pasando a denominarse derechos inmobilia-
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Javier Augusto Carrasco Chugnas Los derechos inmobiliarios en el ordenamiento jurídico peruano
rios registrales una vez inscritos; dejando de lado, la inadecuada concepción
de considerar a todos los derechos inmobiliarios como derechos registrales
inmobiliarios, cuando lo cierto es una situación de género a especie.
III. Calidad de bienes que ostentan los derechos inmobiliarios
La institución “Bien” es, literalmente, bienes o cosas (corporales o
materiales), y, derechos (bienes incorporales); así, la calidad de bienes in-
muebles por el objeto en el cual recaen (inmuebles por analogía, repre-
sentación, o derechos inmobiliarios) son en estricto derechos o bienes
incorporales, que prescindiendo de su naturaleza y dándole un matiz de
distinción en inmuebles y muebles, son bienes inmuebles siempre que el
objeto sobre el cual recaen sea bien inmueble; debido a lo siguiente:
“El común denominador de esta categoría es que son bienes de natura-
leza incorporal o derechos. Dado su carácter incorporal, en puridad no
se puede hablar de ellos como bienes inmuebles o muebles. Lo único que
ocurre es que se les asimila a los inmuebles a efecto de la aplicación de
su régimen jurídico” (Díez-Picazo y Gullón 2002, I: 397).
Es decir, son derechos que al ser bienes incorporales (abstractos) no
son en propiedad bienes muebles e inmuebles, pero se les asimila a los
bienes inmuebles por ser, éste, el objeto sobre el cual recaen y con el fin
de aplicarles un régimen jurídico, de aquí el nombre de bienes por ana-
logía (bienes análogos a los inmuebles por recaer sobre uno inmueble)
o derechos inmobiliarios. Reproduciendo en igual grado el pensamiento
del Derecho Francés (base inspiradora de nuestra codificación); pero, con
la salvedad de incluir a los créditos o derechos personales y las acciones
judiciales como presupuestos respecto a su aplicación, esto es, “aplicación
a los derechos reales, aplicación a los derechos de crédito y aplicación a las
acciones judiciales” (Marcelo Planiol y Jorge Ripert 1930: 91-94). Dando a
notar que los derechos o bienes incorporales que presentan la calidad de
inmobiliarios pueden ser no solo los derechos reales, sino los derechos de
crédito o personales y acciones judiciales, pasando a denominarse derechos
inmobiliarios de naturaleza real, de naturaleza crediticia o acción judicial.
Ameritando, visión correcta de los derechos inmobiliarios con naturaleza
no solo de derechos reales, sino de derechos personales u obligacionales,
dejando de lado lo expuesto en doctrina nacional, al decir “que para la cali-
ficación inmobiliaria se consideran única y exclusivamente a los derechos reales sobre
inmuebles” (Arias-Schreiber Pezet, Cárdenas Quiroz, Arias Schreiber M., Mar-
tínez Coco 2011: 66).
IV. Derechos reales y derechos crediticios que, al recaer sobre
bien inmueble, ostentan la calidad de derechos inmobiliarios
Conceptuados los derechos inmobiliarios o bienes inmuebles por el
objeto sobre el cual recaen, como bienes incorporales o derechos (tanto
reales como crediticios) que recaen sobre bienes inmuebles independien-
temente de inscripción registral; es pertinente mencionar, en estricto, los
derechos que recaen sobre bienes inmuebles, así, respecto a derechos rea-
les, se tiene al derecho de propiedad por excelencia (a pesar de confundir-
se el objeto con el derecho), la servidumbre, uso, habitación, superficie,
hipoteca, anticresis y retención; esto es, el derecho a dominio, los derechos
de goce sobre cosa ajena y los derechos de realización de valor, que al re-
caer sobre bien inmueble ostentan la calidad de derechos inmobiliarios
reales y, al inscribirse, la calidad de derechos inmobiliarios reales registrales
o derechos registrales inmobiliarios reales.
Respecto a los derechos personales o crediticios que al recaer sobre
bien inmueble ameritan la calidad de derechos inmobiliarios de naturaleza
crediticia, se tiene, al contrato de arrendamiento (Díez-Picazo y Gullón 2003,
Vol. III; Albadalejo 2002, T. III; Álvarez Caperochipi 2010, Número Cuatro;
Gonzales Barrón, 2010, Número Cuatro; Ramírez Cruz 2006, T. I; Palacio
Pimentel 1979, T. I), que al inscribirse en el Registro Predial determina
una carga o gravamen contra el nuevo titular del derecho real a dominio
(propiedad) de prestación negativa en tolerar y soportar la posesión del
arrendatario del anterior propietario hasta el término del plazo contrac-
tual (artículo 1708, numeral 1 del Código Civil Peruano de 1984), derecho
personal con ondas semejanzas a un derecho real por la relación directa
con la cosa, al punto de ser equiparado a un idóneo derecho real una vez
inscrito en el Registro Predial, tal y conforme señalan Díez-Picazo y Gullón,
al decir, “si bien no puede decirse que todo arrendamiento genera un de-
recho real, no puede negarse que son derechos reales los arrendamientos
inscribibles en el Registro de la Propiedad” (2003, Vol. III, p. 45); el contrato
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Javier Augusto Carrasco Chugnas Los derechos inmobiliarios en el ordenamiento jurídico peruano
rios registrales una vez inscritos; dejando de lado, la inadecuada concepción
de considerar a todos los derechos inmobiliarios como derechos registrales
inmobiliarios, cuando lo cierto es una situación de género a especie.
III. Calidad de bienes que ostentan los derechos inmobiliarios
La institución “Bien” es, literalmente, bienes o cosas (corporales o
materiales), y, derechos (bienes incorporales); así, la calidad de bienes in-
muebles por el objeto en el cual recaen (inmuebles por analogía, repre-
sentación, o derechos inmobiliarios) son en estricto derechos o bienes
incorporales, que prescindiendo de su naturaleza y dándole un matiz de
distinción en inmuebles y muebles, son bienes inmuebles siempre que el
objeto sobre el cual recaen sea bien inmueble; debido a lo siguiente:
“El común denominador de esta categoría es que son bienes de natura-
leza incorporal o derechos. Dado su carácter incorporal, en puridad no
se puede hablar de ellos como bienes inmuebles o muebles. Lo único que
ocurre es que se les asimila a los inmuebles a efecto de la aplicación de
su régimen jurídico” (Díez-Picazo y Gullón 2002, I: 397).
Es decir, son derechos que al ser bienes incorporales (abstractos) no
son en propiedad bienes muebles e inmuebles, pero se les asimila a los
bienes inmuebles por ser, éste, el objeto sobre el cual recaen y con el fin
de aplicarles un régimen jurídico, de aquí el nombre de bienes por ana-
logía (bienes análogos a los inmuebles por recaer sobre uno inmueble)
o derechos inmobiliarios. Reproduciendo en igual grado el pensamiento
del Derecho Francés (base inspiradora de nuestra codificación); pero, con
la salvedad de incluir a los créditos o derechos personales y las acciones
judiciales como presupuestos respecto a su aplicación, esto es, “aplicación
a los derechos reales, aplicación a los derechos de crédito y aplicación a las
acciones judiciales” (Marcelo Planiol y Jorge Ripert 1930: 91-94). Dando a
notar que los derechos o bienes incorporales que presentan la calidad de
inmobiliarios pueden ser no solo los derechos reales, sino los derechos de
crédito o personales y acciones judiciales, pasando a denominarse derechos
inmobiliarios de naturaleza real, de naturaleza crediticia o acción judicial.
Ameritando, visión correcta de los derechos inmobiliarios con naturaleza
no solo de derechos reales, sino de derechos personales u obligacionales,
dejando de lado lo expuesto en doctrina nacional, al decir “que para la cali-
ficación inmobiliaria se consideran única y exclusivamente a los derechos reales sobre
inmuebles” (Arias-Schreiber Pezet, Cárdenas Quiroz, Arias Schreiber M., Mar-
tínez Coco 2011: 66).
IV. Derechos reales y derechos crediticios que, al recaer sobre
bien inmueble, ostentan la calidad de derechos inmobiliarios
Conceptuados los derechos inmobiliarios o bienes inmuebles por el
objeto sobre el cual recaen, como bienes incorporales o derechos (tanto
reales como crediticios) que recaen sobre bienes inmuebles independien-
temente de inscripción registral; es pertinente mencionar, en estricto, los
derechos que recaen sobre bienes inmuebles, así, respecto a derechos rea-
les, se tiene al derecho de propiedad por excelencia (a pesar de confundir-
se el objeto con el derecho), la servidumbre, uso, habitación, superficie,
hipoteca, anticresis y retención; esto es, el derecho a dominio, los derechos
de goce sobre cosa ajena y los derechos de realización de valor, que al re-
caer sobre bien inmueble ostentan la calidad de derechos inmobiliarios
reales y, al inscribirse, la calidad de derechos inmobiliarios reales registrales
o derechos registrales inmobiliarios reales.
Respecto a los derechos personales o crediticios que al recaer sobre
bien inmueble ameritan la calidad de derechos inmobiliarios de naturaleza
crediticia, se tiene, al contrato de arrendamiento (Díez-Picazo y Gullón 2003,
Vol. III; Albadalejo 2002, T. III; Álvarez Caperochipi 2010, Número Cuatro;
Gonzales Barrón, 2010, Número Cuatro; Ramírez Cruz 2006, T. I; Palacio
Pimentel 1979, T. I), que al inscribirse en el Registro Predial determina
una carga o gravamen contra el nuevo titular del derecho real a dominio
(propiedad) de prestación negativa en tolerar y soportar la posesión del
arrendatario del anterior propietario hasta el término del plazo contrac-
tual (artículo 1708, numeral 1 del Código Civil Peruano de 1984), derecho
personal con ondas semejanzas a un derecho real por la relación directa
con la cosa, al punto de ser equiparado a un idóneo derecho real una vez
inscrito en el Registro Predial, tal y conforme señalan Díez-Picazo y Gullón,
al decir, “si bien no puede decirse que todo arrendamiento genera un de-
recho real, no puede negarse que son derechos reales los arrendamientos
inscribibles en el Registro de la Propiedad” (2003, Vol. III, p. 45); el contrato
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Javier Augusto Carrasco Chugnas Los derechos inmobiliarios en el ordenamiento jurídico peruano
de opción (Álvarez Caperochipi 2010, Número Cuatro; Gonzales Barrón 2010,
Número Cuatro; Ramírez Cruz 2006, T. I; Palacio Pimentel 1979, T. I), que,
de igual modo, al inscribirse en el Registro Predial confiere la atribución de
preferencia sobre todo derecho real o personal constituido e inscrito con
posterioridad (artículo 2023 del Código Civil Peruano de 1984); el embargo
judicial (Álvarez Caperochipi 2010, Número Cuatro; Ramírez Cruz 2006, T.
I), que consiste en la afectación jurídica de un bien o derecho del obligado,
aunque se encuentre en posesión de tercero, con las reservas que señala la
ley (artículo 642 del Código Procesal Civil de 1993), dotando al acreedor del
poder de perseguir los bienes del deudor, aunque estos no se encuentren en
su poder (artículo 656 del Código Procesal Civil de 1993), como una exten-
sión del derecho de propiedad que goza el deudor sobre sus bienes, pero
que el acreedor se subsume en la esfera del deudor propietario con el fin de
afectarlos, bajo de los límites legales de alcance con la oponibilidad de de-
rechos; el derecho de retracto (Albadalejo 2002, T. III; Ramírez Cruz 2006, T. I;
Palacio Pimentel 1979, T. Primero), que, como derecho de subrogación para
con el comprador, ostenta la titularidad a efecto de perseguir la adquisición a
dominio de la cosa (artículo 1592 del Código Civil Peruano de 1984).
Dando a notar, en nuestro ordenamiento, a parte de los derechos reales
que recaen sobre bien inmueble, pasando a denominarse derechos inmobi-
liarios reales, la existencia de derechos crediticios o personales que al recaer
sobre bien inmueble se denominan derechos inmobiliarios crediticios; sin
embargo, estos últimos configuran adecuados derechos reales una vez inscri-
tos en el registro predial, antes de la inscripción, la naturaleza obligacional
continúa indemne, vale decir, solo, derechos inmobiliarios crediticios.
V. Justificación de los derechos inmobiliarios crediticios con
vocación a convertirse en derechos reales
En el pensamiento doctrinario del Derecho Civil francés (creadores de
los derechos inmobiliarios), la posición de conceptuar a determinados de-
rechos personales o crediticios como derechos inmobiliarios, es producto
de la relación obligacional de dar bien inmueble, donde recae el derecho o
bien incorporal antes de adquirir o constituir determinado derecho real (de
aquí la diferencia con las obligaciones propter rem y las cargas reales), esto es,
determinado crédito inmueble con evidente naturaleza crediticia o personal.
Ciñéndonos a la división tradicional del derecho civil patrimonial en de-
rechos reales y personales, los derechos inmobiliarios (solo crediticios) antes
de su inscripción en el Registro Predial son derechos personales en estricto,
como exactos, adecuados y hoy olvidados Derechos Ius Ad Rem: originados en
los Títulos de los feudos y beneficios eclesiásticos; ambos, antes de ostentar
posesión directa sobre la cosa (Díez-Picazo 1983: 62), o, también denomina-
dos, con vocación a convertirse a posteriori en derechos reales; vale decir,
el sujeto que tiene un título que le confiere derecho para adquirir una cosa
cuando todavía no han adquirido dicha cosa, sea mediante la posesión (a
dominio o de goce sobre bien ajeno) o utilidad económica; no obstante, una
vez inscritos registralmente son más fuertes que el simple derecho personal
al punto de convertirse en derechos reales, tal como se evidencia, entre otros,
con el contrato de arrendamiento inscrito en el Registro Predial.
La inscripción en el Registro Predial de determinados derechos cre-
diticios o personales que recaen sobre bien inmueble viene cambiando y
removiendo las bases conceptualistas tradicionales entre los derechos rea-
les y personales; al punto que, actualmente, es constante el pensamiento
de relativización de los Derechos Reales y mayor oponibilidad de derechos
crediticios o personales; señalándose doctrinariamente que “fuese más útil
y menos problemático hablar simplemente de situaciones jurídicas dota-
das de oponibilidad a terceros y carentes de ella” (Díez-Picazo y Gullón
2003, Vol. III: 36); es decir, dejar de lado la concepción tradicional de los
Derechos Reales (relación directa con la cosa o de realización de valor, en
“supuesta” oponibilidad erga omnes), dotando de un carácter solo respecto
a ostentar, o no, oponibilidad absoluta o erga omnes frente a terceros en
las situaciones jurídicas subjetivas que originan y desarrollan los derechos
reales producto de la relación jurídica binomial poder-deber desarrollado
por Francesco Carnelutti (2006) –Poder: derecho subjetivo, facultad y po-
testad; y, Deber: sujeción, vínculo u obligación y carga–, incluso este últi-
mo, novedosamente postula en determinar si un derecho es real no por el
objeto, sino por la prevalencia o primacía del poder en la relación jurídica
(Carnelutti 2006).
La oponibilidad absoluta no se presenta por el simple hecho de au-
mentar al derecho el adjetivo de “real”, sino por el contrario, exige meca-
nismos de recognoscibilidad que en efecto surtan eficacia de oponibilidad;
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Javier Augusto Carrasco Chugnas Los derechos inmobiliarios en el ordenamiento jurídico peruano
de opción (Álvarez Caperochipi 2010, Número Cuatro; Gonzales Barrón 2010,
Número Cuatro; Ramírez Cruz 2006, T. I; Palacio Pimentel 1979, T. I), que,
de igual modo, al inscribirse en el Registro Predial confiere la atribución de
preferencia sobre todo derecho real o personal constituido e inscrito con
posterioridad (artículo 2023 del Código Civil Peruano de 1984); el embargo
judicial (Álvarez Caperochipi 2010, Número Cuatro; Ramírez Cruz 2006, T.
I), que consiste en la afectación jurídica de un bien o derecho del obligado,
aunque se encuentre en posesión de tercero, con las reservas que señala la
ley (artículo 642 del Código Procesal Civil de 1993), dotando al acreedor del
poder de perseguir los bienes del deudor, aunque estos no se encuentren en
su poder (artículo 656 del Código Procesal Civil de 1993), como una exten-
sión del derecho de propiedad que goza el deudor sobre sus bienes, pero
que el acreedor se subsume en la esfera del deudor propietario con el fin de
afectarlos, bajo de los límites legales de alcance con la oponibilidad de de-
rechos; el derecho de retracto (Albadalejo 2002, T. III; Ramírez Cruz 2006, T. I;
Palacio Pimentel 1979, T. Primero), que, como derecho de subrogación para
con el comprador, ostenta la titularidad a efecto de perseguir la adquisición a
dominio de la cosa (artículo 1592 del Código Civil Peruano de 1984).
Dando a notar, en nuestro ordenamiento, a parte de los derechos reales
que recaen sobre bien inmueble, pasando a denominarse derechos inmobi-
liarios reales, la existencia de derechos crediticios o personales que al recaer
sobre bien inmueble se denominan derechos inmobiliarios crediticios; sin
embargo, estos últimos configuran adecuados derechos reales una vez inscri-
tos en el registro predial, antes de la inscripción, la naturaleza obligacional
continúa indemne, vale decir, solo, derechos inmobiliarios crediticios.
V. Justificación de los derechos inmobiliarios crediticios con
vocación a convertirse en derechos reales
En el pensamiento doctrinario del Derecho Civil francés (creadores de
los derechos inmobiliarios), la posición de conceptuar a determinados de-
rechos personales o crediticios como derechos inmobiliarios, es producto
de la relación obligacional de dar bien inmueble, donde recae el derecho o
bien incorporal antes de adquirir o constituir determinado derecho real (de
aquí la diferencia con las obligaciones propter rem y las cargas reales), esto es,
determinado crédito inmueble con evidente naturaleza crediticia o personal.
Ciñéndonos a la división tradicional del derecho civil patrimonial en de-
rechos reales y personales, los derechos inmobiliarios (solo crediticios) antes
de su inscripción en el Registro Predial son derechos personales en estricto,
como exactos, adecuados y hoy olvidados Derechos Ius Ad Rem: originados en
los Títulos de los feudos y beneficios eclesiásticos; ambos, antes de ostentar
posesión directa sobre la cosa (Díez-Picazo 1983: 62), o, también denomina-
dos, con vocación a convertirse a posteriori en derechos reales; vale decir,
el sujeto que tiene un título que le confiere derecho para adquirir una cosa
cuando todavía no han adquirido dicha cosa, sea mediante la posesión (a
dominio o de goce sobre bien ajeno) o utilidad económica; no obstante, una
vez inscritos registralmente son más fuertes que el simple derecho personal
al punto de convertirse en derechos reales, tal como se evidencia, entre otros,
con el contrato de arrendamiento inscrito en el Registro Predial.
La inscripción en el Registro Predial de determinados derechos cre-
diticios o personales que recaen sobre bien inmueble viene cambiando y
removiendo las bases conceptualistas tradicionales entre los derechos rea-
les y personales; al punto que, actualmente, es constante el pensamiento
de relativización de los Derechos Reales y mayor oponibilidad de derechos
crediticios o personales; señalándose doctrinariamente que “fuese más útil
y menos problemático hablar simplemente de situaciones jurídicas dota-
das de oponibilidad a terceros y carentes de ella” (Díez-Picazo y Gullón
2003, Vol. III: 36); es decir, dejar de lado la concepción tradicional de los
Derechos Reales (relación directa con la cosa o de realización de valor, en
“supuesta” oponibilidad erga omnes), dotando de un carácter solo respecto
a ostentar, o no, oponibilidad absoluta o erga omnes frente a terceros en
las situaciones jurídicas subjetivas que originan y desarrollan los derechos
reales producto de la relación jurídica binomial poder-deber desarrollado
por Francesco Carnelutti (2006) –Poder: derecho subjetivo, facultad y po-
testad; y, Deber: sujeción, vínculo u obligación y carga–, incluso este últi-
mo, novedosamente postula en determinar si un derecho es real no por el
objeto, sino por la prevalencia o primacía del poder en la relación jurídica
(Carnelutti 2006).
La oponibilidad absoluta no se presenta por el simple hecho de au-
mentar al derecho el adjetivo de “real”, sino por el contrario, exige meca-
nismos de recognoscibilidad que en efecto surtan eficacia de oponibilidad;
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Javier Augusto Carrasco Chugnas Los derechos inmobiliarios en el ordenamiento jurídico peruano
mecanismos modernos universalmente aceptados, la “inscripción registral”
(en inmuebles) y la “traditio” (en muebles), al punto trascendente en di-
ferenciar si un derecho es personal o real, solo, con la inscripción registral
como mecanismo de recognoscibilidad pleno, y, “en tal sentido, la distin-
ción poco importaría: lo oponible es lo primeramente inscrito, sin importar
si lleva el adjetivo de real o de obligacional” (Bullard Gonzales 2011: 329).
Lo indicado, no solo, por la función del Sistema Registral como meca-
nismo idóneo de oponibilidad erga omnes, sino también porque la tradicio-
nal concepción de Derechos Reales como el poder o señorío sobre la cosa
no es del todo completo, al existir derechos reales sin poder directo e inme-
diato sobre la cosa (como la hipoteca). Por el contrario, hay derechos per-
sonales o crediticios con poder sobre la cosa (contrato de arrendamiento),
habiendo incluso oponibilidad erga omnes de derechos personales (como
el contrato de opción y de arrendamiento inscritos registralmente), con
persecutoriedad sobre la cosa aunque esté en posesión de tercero (como el
embargo judicial inscrito); presentando latente configuración o calidad de
derechos reales por la inscripción registral a efecto de dotar concreta opo-
nibilidad erga omes, dejando de lado el aspecto tradicional y fortaleciendo la
aplicación del Derecho Registral constitutivo.
No obstante, sin negar la aplicada y relevante función del Sistema Regis-
tral en los derechos inmobiliarios de naturaleza crediticia una vez inscritos,
nuestra postura es conservar la clásica distinción entre derechos reales y per-
sonales por la deficiente cultura registral en nuestra sociedad con altos índi-
ces de analfabetismo aún por superar. Pero, buscando legitimar la calidad de
derechos reales a los derechos inmobiliarios crediticios, una vez inscritos en
el registro predial, vale decir, tener calidad constitutiva de derechos reales a
los derechos inmobiliarios crediticios una vez inscritos, tal como, se ha insti-
tuido en algunos derechos reales de realización de valor (como la hipoteca).
VI. Fuente de los derechos inmobiliarios crediticios: obligacio-
nes de dar bien inmueble
Siguiendo a los propulsores de los Derechos Inmobiliarios (el Dere-
cho Francés), se determinó que los derechos inmobiliarios no solo son
los derechos reales, sino también los derechos de crédito y las acciones
judiciales, según y conforme lo preceptuado en el artículo 526º del Código
Civil Francés de 1804, en vista de que los derechos crediticios son inmobi-
liarios ante la existencia de obligaciones que tienen por objeto la dación o
entrega de bien inmueble, mediante la exigencia del acreedor a través de
una acción personal, encuadrando solo las obligaciones de dar, mas no las
de hacer y no hacer, toda vez que, en estas últimas, el ejercicio del derecho
del acreedor es la exigencia de una conducta del deudor (de hacer o no
hacer), tal cual menciona doctrina francesa autorizada:
“La obligación de dar es mobiliaria o inmobiliaria según la naturaleza
de la cosa objeto de dación. Así, el que tiene el derecho de reclamar un
inmueble, actuando con el carácter de acreedor por medio de una acción
personal, posee un crédito inmobiliario. Por el contrario, la obligación de
dar una suma de dinero es del tipo de los créditos mobiliarios” (Planiol y
Ripert, 1930: 92).
Es así debido a que, al constituirse como titular de determinado de-
recho personal que descansa sobre bien inmueble sin que tenga aún pose-
sión o utilidad económica, se convierte a la vez en acreedor de reclamar la
dación o entrega de referido bien inmueble a través de acción personal, a
efecto de la realización plena del derecho inmobiliario crediticio materia-
lizado a posteriori con la entrega del bien con el fin de obtener posesión o
utilidad económica sobre la misma; ergo, para los derechos inmobiliarios
crediticios ya inscritos en el registro predial (como se mencionó líneas pre-
cedentes), se tiene más que un derecho personal, al punto de considerarse
como un idóneo derecho real como el contrato de arrendamiento inscrito
o el embargo judicial inscrito (denominada en el ámbito procesal como
embargo en forma de inscripción).
Preciso es indicar que, al hablar de derechos crediticios como dere-
chos inmobiliarios, nos limitamos solamente a derechos originados me-
diante crédito inter partes privada que conducen a reclamar determinado
bien inmueble donde recae el referido derecho, esto es, derechos origi-
nados consecuencia de crédito plasmados en contrato de arrendamiento,
contrato de opción, derecho de retracto y el embargo judicial, todos, sobre
bien inmueble. Dejando de lado la concepción de derechos inmobiliarios
crediticios a las obligaciones legales (resarcimiento por responsabilidad ci-
vil, pensiones alimentarias, entre otros), como también, los derechos subje-
tivos personales que al activar el órgano jurisdiccional (mediante ejercicio
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Javier Augusto Carrasco Chugnas Los derechos inmobiliarios en el ordenamiento jurídico peruano
mecanismos modernos universalmente aceptados, la “inscripción registral”
(en inmuebles) y la “traditio” (en muebles), al punto trascendente en di-
ferenciar si un derecho es personal o real, solo, con la inscripción registral
como mecanismo de recognoscibilidad pleno, y, “en tal sentido, la distin-
ción poco importaría: lo oponible es lo primeramente inscrito, sin importar
si lleva el adjetivo de real o de obligacional” (Bullard Gonzales 2011: 329).
Lo indicado, no solo, por la función del Sistema Registral como meca-
nismo idóneo de oponibilidad erga omnes, sino también porque la tradicio-
nal concepción de Derechos Reales como el poder o señorío sobre la cosa
no es del todo completo, al existir derechos reales sin poder directo e inme-
diato sobre la cosa (como la hipoteca). Por el contrario, hay derechos per-
sonales o crediticios con poder sobre la cosa (contrato de arrendamiento),
habiendo incluso oponibilidad erga omnes de derechos personales (como
el contrato de opción y de arrendamiento inscritos registralmente), con
persecutoriedad sobre la cosa aunque esté en posesión de tercero (como el
embargo judicial inscrito); presentando latente configuración o calidad de
derechos reales por la inscripción registral a efecto de dotar concreta opo-
nibilidad erga omes, dejando de lado el aspecto tradicional y fortaleciendo la
aplicación del Derecho Registral constitutivo.
No obstante, sin negar la aplicada y relevante función del Sistema Regis-
tral en los derechos inmobiliarios de naturaleza crediticia una vez inscritos,
nuestra postura es conservar la clásica distinción entre derechos reales y per-
sonales por la deficiente cultura registral en nuestra sociedad con altos índi-
ces de analfabetismo aún por superar. Pero, buscando legitimar la calidad de
derechos reales a los derechos inmobiliarios crediticios, una vez inscritos en
el registro predial, vale decir, tener calidad constitutiva de derechos reales a
los derechos inmobiliarios crediticios una vez inscritos, tal como, se ha insti-
tuido en algunos derechos reales de realización de valor (como la hipoteca).
VI. Fuente de los derechos inmobiliarios crediticios: obligacio-
nes de dar bien inmueble
Siguiendo a los propulsores de los Derechos Inmobiliarios (el Dere-
cho Francés), se determinó que los derechos inmobiliarios no solo son
los derechos reales, sino también los derechos de crédito y las acciones
judiciales, según y conforme lo preceptuado en el artículo 526º del Código
Civil Francés de 1804, en vista de que los derechos crediticios son inmobi-
liarios ante la existencia de obligaciones que tienen por objeto la dación o
entrega de bien inmueble, mediante la exigencia del acreedor a través de
una acción personal, encuadrando solo las obligaciones de dar, mas no las
de hacer y no hacer, toda vez que, en estas últimas, el ejercicio del derecho
del acreedor es la exigencia de una conducta del deudor (de hacer o no
hacer), tal cual menciona doctrina francesa autorizada:
“La obligación de dar es mobiliaria o inmobiliaria según la naturaleza
de la cosa objeto de dación. Así, el que tiene el derecho de reclamar un
inmueble, actuando con el carácter de acreedor por medio de una acción
personal, posee un crédito inmobiliario. Por el contrario, la obligación de
dar una suma de dinero es del tipo de los créditos mobiliarios” (Planiol y
Ripert, 1930: 92).
Es así debido a que, al constituirse como titular de determinado de-
recho personal que descansa sobre bien inmueble sin que tenga aún pose-
sión o utilidad económica, se convierte a la vez en acreedor de reclamar la
dación o entrega de referido bien inmueble a través de acción personal, a
efecto de la realización plena del derecho inmobiliario crediticio materia-
lizado a posteriori con la entrega del bien con el fin de obtener posesión o
utilidad económica sobre la misma; ergo, para los derechos inmobiliarios
crediticios ya inscritos en el registro predial (como se mencionó líneas pre-
cedentes), se tiene más que un derecho personal, al punto de considerarse
como un idóneo derecho real como el contrato de arrendamiento inscrito
o el embargo judicial inscrito (denominada en el ámbito procesal como
embargo en forma de inscripción).
Preciso es indicar que, al hablar de derechos crediticios como dere-
chos inmobiliarios, nos limitamos solamente a derechos originados me-
diante crédito inter partes privada que conducen a reclamar determinado
bien inmueble donde recae el referido derecho, esto es, derechos origi-
nados consecuencia de crédito plasmados en contrato de arrendamiento,
contrato de opción, derecho de retracto y el embargo judicial, todos, sobre
bien inmueble. Dejando de lado la concepción de derechos inmobiliarios
crediticios a las obligaciones legales (resarcimiento por responsabilidad ci-
vil, pensiones alimentarias, entre otros), como también, los derechos subje-
tivos personales que al activar el órgano jurisdiccional (mediante ejercicio
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Javier Augusto Carrasco Chugnas Los derechos inmobiliarios en el ordenamiento jurídico peruano
de acción personal) se inscriben registralmente sobre bien inmueble (vía
medida cautelar de anotación de demanda en el Registro Predial), piénse-
se, por ejemplo, en demandas de ejercicio de derechos personales que no
ameriten el otorgar bien inmueble como la división y partición de bien in-
mueble, petición de herencia, o, reconocimiento de unión de hecho, cuan-
do uno de los copropietarios, heredero o conviviente figura inscrito como
único titular en el Registro Predial; pues, el simple hecho de recaer los
derechos personales sobre bien inmueble inscrito no determina la configu-
ración de derecho inmobiliario registral, pues no estamos ante la supuesta
obligación de dar bien inmueble, sino ante una medida preventiva de pu-
blicidad registral de aseguramiento y eficacia de pretensión materializada
en demanda judicial distinta a obligaciones crediticias.
Igualmente, no se piense que la obligación de dar bien inmueble como
objeto donde recae el derecho crediticio surte efectos como una obligación
propter rem, pues no estamos ante derechos reales ya constituidos a efecto
de imponer una carga a determinado titular del bien inmueble dispuesto
a realizar una prestación a favor del sujeto activo titular del mismo o de
otro derecho real en dominio (por colindancia) o en ius in re aliena, sea
por mandato de la ley o por acuerdo de las partes; dejando, igualmente
de lado, la subespecie de las obligaciones propter rem, como es, las cargas
reales, en vista a que, en esta última, la prestación omitida por el titular de un
derecho real (sujeto pasivo) hacia un tercero (sujeto activo), no es una de dar
bien inmueble, sino una de dar bien mueble, una de hacer o no hacer, inde-
pendientemente de que ante la precedente omisión el acreedor opere acción
real sobre la cosa gravada a efecto de satisfacer su interés o enajenar.
VII. Incidencia de los derechos inmobiliarios, reales y crediti-
cios, con la inscripción registral
Los derechos inmobiliarios o derechos por el objeto sobre el cual re-
caen o por analogía, surten eficacia de oponibilidad erga omes (según líneas
precedentes), mediante la inscripción en el Registro Predial (razón de ser
del registro: Publicidad de las inscripciones registrales), pasando a denomi-
narse Derechos Inmobiliarios Registrales o Derecho Registral Inmobiliario,
que es, a decir de doctrina nacional:
“Un conjunto de principios y normas que estudia el sistema orgánico (or-
ganización interna y eficacia externa) de publicidad legal de los derechos
que pueden recaer sobre bienes inmuebles, y cuya finalidad es dotar de segu-
ridad y justicia a su tráfico patrimonial” (Gonzales Barrón 2004: 93).
Vale decir, un Sistema Registral regulador en dar a conocer con la pu-
blicidad los diferentes derechos (reales o crediticios) inscritos en el registro
de predios.
Se hace mención a un Sistema en el sentido de existir conexión y relación
inherente entre lo material o la causa que da mérito a la inscripción (título
de inscripción: sea uno de naturaleza real o crediticia) y lo formal u organi-
zación registral (asiento registral, mediante el procedimiento registral), de
acuerdo a lo mencionado por la doctrina argentina, al indicar lo siguiente:
“Se advierte de inmediato la presencia de dos aspectos del derecho inmobi-
liario registral: el sustantivo o material, que comprende la determinación
de las cosas objeto de matriculación, tanto como de los actos inscribibles, y
la segunda que establece los requisitos formales y organizativos que atañen
a la función y su órgano, que denominamos ‘adjetivo’ o ‘formal’”(Musto
2000, T. 2: 403).
Lo cual concreta nuestro Sistema Registral Causalista, en igual línea
que el Derecho Registral Español, donde el título (acto o negocio jurídico)
es diferente e independiente al asiento registral.
Los derechos inmobiliarios son regulados a través del Derecho Regis-
tral Inmobiliario, solo en su aspecto formal, mas no en su aspecto sustanti-
vo o material de acuerdo a lo mencionado doctrinariamente al decir:
“El derecho inmobiliario registral no se ocupa del contenido del derecho, ni
del conjunto de facultades y deberes que lo conforman, ello es materia del
derecho sustancial, específica de los derechos reales estrictu sensu” (Musto
2000, T. 2: 403).
Dando ejemplos del contenido de derecho inmobiliario (reales o cre-
diticios), desde un aspecto material o sustantivo, a derechos reales, entre
otros, de servidumbre, usufructo, superficie, uso, habitación e hipoteca;
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Javier Augusto Carrasco Chugnas Los derechos inmobiliarios en el ordenamiento jurídico peruano
de acción personal) se inscriben registralmente sobre bien inmueble (vía
medida cautelar de anotación de demanda en el Registro Predial), piénse-
se, por ejemplo, en demandas de ejercicio de derechos personales que no
ameriten el otorgar bien inmueble como la división y partición de bien in-
mueble, petición de herencia, o, reconocimiento de unión de hecho, cuan-
do uno de los copropietarios, heredero o conviviente figura inscrito como
único titular en el Registro Predial; pues, el simple hecho de recaer los
derechos personales sobre bien inmueble inscrito no determina la configu-
ración de derecho inmobiliario registral, pues no estamos ante la supuesta
obligación de dar bien inmueble, sino ante una medida preventiva de pu-
blicidad registral de aseguramiento y eficacia de pretensión materializada
en demanda judicial distinta a obligaciones crediticias.
Igualmente, no se piense que la obligación de dar bien inmueble como
objeto donde recae el derecho crediticio surte efectos como una obligación
propter rem, pues no estamos ante derechos reales ya constituidos a efecto
de imponer una carga a determinado titular del bien inmueble dispuesto
a realizar una prestación a favor del sujeto activo titular del mismo o de
otro derecho real en dominio (por colindancia) o en ius in re aliena, sea
por mandato de la ley o por acuerdo de las partes; dejando, igualmente
de lado, la subespecie de las obligaciones propter rem, como es, las cargas
reales, en vista a que, en esta última, la prestación omitida por el titular de un
derecho real (sujeto pasivo) hacia un tercero (sujeto activo), no es una de dar
bien inmueble, sino una de dar bien mueble, una de hacer o no hacer, inde-
pendientemente de que ante la precedente omisión el acreedor opere acción
real sobre la cosa gravada a efecto de satisfacer su interés o enajenar.
VII. Incidencia de los derechos inmobiliarios, reales y crediti-
cios, con la inscripción registral
Los derechos inmobiliarios o derechos por el objeto sobre el cual re-
caen o por analogía, surten eficacia de oponibilidad erga omes (según líneas
precedentes), mediante la inscripción en el Registro Predial (razón de ser
del registro: Publicidad de las inscripciones registrales), pasando a denomi-
narse Derechos Inmobiliarios Registrales o Derecho Registral Inmobiliario,
que es, a decir de doctrina nacional:
“Un conjunto de principios y normas que estudia el sistema orgánico (or-
ganización interna y eficacia externa) de publicidad legal de los derechos
que pueden recaer sobre bienes inmuebles, y cuya finalidad es dotar de segu-
ridad y justicia a su tráfico patrimonial” (Gonzales Barrón 2004: 93).
Vale decir, un Sistema Registral regulador en dar a conocer con la pu-
blicidad los diferentes derechos (reales o crediticios) inscritos en el registro
de predios.
Se hace mención a un Sistema en el sentido de existir conexión y relación
inherente entre lo material o la causa que da mérito a la inscripción (título
de inscripción: sea uno de naturaleza real o crediticia) y lo formal u organi-
zación registral (asiento registral, mediante el procedimiento registral), de
acuerdo a lo mencionado por la doctrina argentina, al indicar lo siguiente:
“Se advierte de inmediato la presencia de dos aspectos del derecho inmobi-
liario registral: el sustantivo o material, que comprende la determinación
de las cosas objeto de matriculación, tanto como de los actos inscribibles, y
la segunda que establece los requisitos formales y organizativos que atañen
a la función y su órgano, que denominamos ‘adjetivo’ o ‘formal’”(Musto
2000, T. 2: 403).
Lo cual concreta nuestro Sistema Registral Causalista, en igual línea
que el Derecho Registral Español, donde el título (acto o negocio jurídico)
es diferente e independiente al asiento registral.
Los derechos inmobiliarios son regulados a través del Derecho Regis-
tral Inmobiliario, solo en su aspecto formal, mas no en su aspecto sustanti-
vo o material de acuerdo a lo mencionado doctrinariamente al decir:
“El derecho inmobiliario registral no se ocupa del contenido del derecho, ni
del conjunto de facultades y deberes que lo conforman, ello es materia del
derecho sustancial, específica de los derechos reales estrictu sensu” (Musto
2000, T. 2: 403).
Dando ejemplos del contenido de derecho inmobiliario (reales o cre-
diticios), desde un aspecto material o sustantivo, a derechos reales, entre
otros, de servidumbre, usufructo, superficie, uso, habitación e hipoteca;
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Javier Augusto Carrasco Chugnas Los derechos inmobiliarios en el ordenamiento jurídico peruano
y, como derechos de crédito, a los derechos de arrendamiento, contrato
preparatorio de opción, y, el embargo judicial; dejando de lado al dere-
cho de retracto, al no ser pasible de inscripción, toda vez que los únicos
derechos inmobiliarios crediticios o personales inscribibles en el registro
predial son el contrato de arrendamiento, contrato de opción y el embar-
go judicial, conforme se menciona doctrinariamente al decir lo que sigue:
“Se reconoce normalmente que los únicos derechos obligacionales (o ‘no-
reales’, da lo mismo) inscribibles son los que se originan del contrato de
arrendamiento, contrato de opción y el embargo judicial” (Gonzales
Barrón 2010: 59).
A pesar de omitir señalar, el citado autor, el carácter de crédito inmobi-
liario que ostentan o derecho inmobiliario crediticio; dejan de lado la inci-
dencia registral en la función jurídica de estos derechos, en novedosa con-
figuración de Derechos Reales, convirtiendo al Sistema Registral en puente
de transformación o mutación de derechos personales en derechos reales
(como la inscripción del arrendamiento o el embargo judicial); muestra
de ejemplo es el derecho inmobiliario crediticio denominado embargo ju-
dicial, pues, una vez inscrito (para el derecho comparado actual), ostenta
la calidad de derecho real de realización de valor o hipoteca judicial, tal
como el citado autor Gonzales Barrón reconoce, al señalar que, “en el De-
recho alemán, no existe dudas respecto a que el embargo es una auténti-
ca hipoteca judicial” (2004: 689), o, en igual sentido, en el Derecho Civil
Francés, según indica García y García, al decir, “existen, además, hipotecas
judiciales que son los embargos a través del mandamiento judicial” (2005,
T. I: 344); y, del mismo modo, en el Derecho Civil Español (con sistema
registral causalista como el nuestro), desde la actual Ley Hipotecaria Espa-
ñola de 1946 (con la reforma hipotecaria del año 1909), estableció que el
embargo judicial presenta carácter de derecho real conforme mencionan
doctrina española, al decir, “se da carácter real a la anotación preventiva [actual
nombre del embargo judicial una vez inscrito], puesto que quien la hubiese obtenido,
puede, al igual que el acreedor hipotecario, comparecer en los autos” (Barrachina y
Pastor 1910, T. I: 47); a pesar que el aludido embargo judicial inscrito con
la entrada en vigencia de la anterior Ley Hipotecaria Española de 1861 (ley
tomada como base en el Sistema Registral Peruano), “cambió de matiz a la
hipoteca judicial por la de anotación preventiva de embargo” (Álvarez Caperochipi
2010, Nº Cuatro, p. 222); siendo relevante indicar que, por la influencia
de la aludida ley hipotecaria española de 1861 (hoy derogada), el Código
Civil Peruano de 1936 (al igual que el actual Código Civil Peruano de 1984)
eliminaron la institución legislativa denominada “hipoteca judicial” a pesar
de estar regulada en el Código Civil Peruano de 1852; de aquí que, ha-
biendo ubicado la causa de la eliminación en nuestro ordenamiento de las
hipotecas judiciales, reciente investigación postula a instituir al derecho in-
mobiliario crediticio llamado embargo judicial inscrito la calidad de hipo-
teca legal (Carrasco Chugnas 2013: 93). Mostrando, en consecuencia, mayor
sustento del carácter real a los derechos inmobiliarios crediticios inscritos, a
pesar de haber señalado nuestro ordenamiento jurídico-civil que son dere-
chos personales sin más, bajo el espejismo dogmático de haber establecer a
los derechos inmobiliarios crediticios como simples derechos personales sin
contradicción ni oposición alguna.
Considerando a los derechos inmobiliarios crediticios inscritos en el re-
gistro predial como idóneos derechos reales, se plasma una adecuada aplica-
ción del principio de oponibilidad registral establecido en el artículo 2022
del Código Civil Peruano de 1984, sobre todo en la controvertida confron-
tación del embargo judicial inscrito y la propiedad no inscrita, pues, si el
embargo judicial inscrito es producto de una relación inter partes privada
con obligación de dar bien inmueble, será considerado derecho inmobiliario
crediticio de naturaleza real, una vez inscrito en los registros públicos, dejan-
do como simples derechos personales en su naturaleza a embargos judiciales
inscritos producto de una obligación legal diferente a la inter partes privada
(verbi gracia: obligaciones alimentarias, laborales y de responsabilidad civil).
VIII. Conclusiones
a) Nuestro Código Civil de 1984 solamente se limita a señalar, como de-
rechos inmobiliarios, los derechos sobre inmuebles inscribibles en el
registro (artículo 885º, numeral 10); cuando en realidad, se constitu-
yen desde el nacimiento de los derechos reales y derechos personales
que recaen sobre bienes inmuebles independientemente de su ins-
cripción, pasando a denominarse Derechos Inmobiliarios Registrales
o Derecho Registral Inmobiliario, una vez inscritos.
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Javier Augusto Carrasco Chugnas Los derechos inmobiliarios en el ordenamiento jurídico peruano
y, como derechos de crédito, a los derechos de arrendamiento, contrato
preparatorio de opción, y, el embargo judicial; dejando de lado al dere-
cho de retracto, al no ser pasible de inscripción, toda vez que los únicos
derechos inmobiliarios crediticios o personales inscribibles en el registro
predial son el contrato de arrendamiento, contrato de opción y el embar-
go judicial, conforme se menciona doctrinariamente al decir lo que sigue:
“Se reconoce normalmente que los únicos derechos obligacionales (o ‘no-
reales’, da lo mismo) inscribibles son los que se originan del contrato de
arrendamiento, contrato de opción y el embargo judicial” (Gonzales
Barrón 2010: 59).
A pesar de omitir señalar, el citado autor, el carácter de crédito inmobi-
liario que ostentan o derecho inmobiliario crediticio; dejan de lado la inci-
dencia registral en la función jurídica de estos derechos, en novedosa con-
figuración de Derechos Reales, convirtiendo al Sistema Registral en puente
de transformación o mutación de derechos personales en derechos reales
(como la inscripción del arrendamiento o el embargo judicial); muestra
de ejemplo es el derecho inmobiliario crediticio denominado embargo ju-
dicial, pues, una vez inscrito (para el derecho comparado actual), ostenta
la calidad de derecho real de realización de valor o hipoteca judicial, tal
como el citado autor Gonzales Barrón reconoce, al señalar que, “en el De-
recho alemán, no existe dudas respecto a que el embargo es una auténti-
ca hipoteca judicial” (2004: 689), o, en igual sentido, en el Derecho Civil
Francés, según indica García y García, al decir, “existen, además, hipotecas
judiciales que son los embargos a través del mandamiento judicial” (2005,
T. I: 344); y, del mismo modo, en el Derecho Civil Español (con sistema
registral causalista como el nuestro), desde la actual Ley Hipotecaria Espa-
ñola de 1946 (con la reforma hipotecaria del año 1909), estableció que el
embargo judicial presenta carácter de derecho real conforme mencionan
doctrina española, al decir, “se da carácter real a la anotación preventiva [actual
nombre del embargo judicial una vez inscrito], puesto que quien la hubiese obtenido,
puede, al igual que el acreedor hipotecario, comparecer en los autos” (Barrachina y
Pastor 1910, T. I: 47); a pesar que el aludido embargo judicial inscrito con
la entrada en vigencia de la anterior Ley Hipotecaria Española de 1861 (ley
tomada como base en el Sistema Registral Peruano), “cambió de matiz a la
hipoteca judicial por la de anotación preventiva de embargo” (Álvarez Caperochipi
2010, Nº Cuatro, p. 222); siendo relevante indicar que, por la influencia
de la aludida ley hipotecaria española de 1861 (hoy derogada), el Código
Civil Peruano de 1936 (al igual que el actual Código Civil Peruano de 1984)
eliminaron la institución legislativa denominada “hipoteca judicial” a pesar
de estar regulada en el Código Civil Peruano de 1852; de aquí que, ha-
biendo ubicado la causa de la eliminación en nuestro ordenamiento de las
hipotecas judiciales, reciente investigación postula a instituir al derecho in-
mobiliario crediticio llamado embargo judicial inscrito la calidad de hipo-
teca legal (Carrasco Chugnas 2013: 93). Mostrando, en consecuencia, mayor
sustento del carácter real a los derechos inmobiliarios crediticios inscritos, a
pesar de haber señalado nuestro ordenamiento jurídico-civil que son dere-
chos personales sin más, bajo el espejismo dogmático de haber establecer a
los derechos inmobiliarios crediticios como simples derechos personales sin
contradicción ni oposición alguna.
Considerando a los derechos inmobiliarios crediticios inscritos en el re-
gistro predial como idóneos derechos reales, se plasma una adecuada aplica-
ción del principio de oponibilidad registral establecido en el artículo 2022
del Código Civil Peruano de 1984, sobre todo en la controvertida confron-
tación del embargo judicial inscrito y la propiedad no inscrita, pues, si el
embargo judicial inscrito es producto de una relación inter partes privada
con obligación de dar bien inmueble, será considerado derecho inmobiliario
crediticio de naturaleza real, una vez inscrito en los registros públicos, dejan-
do como simples derechos personales en su naturaleza a embargos judiciales
inscritos producto de una obligación legal diferente a la inter partes privada
(verbi gracia: obligaciones alimentarias, laborales y de responsabilidad civil).
VIII. Conclusiones
a) Nuestro Código Civil de 1984 solamente se limita a señalar, como de-
rechos inmobiliarios, los derechos sobre inmuebles inscribibles en el
registro (artículo 885º, numeral 10); cuando en realidad, se constitu-
yen desde el nacimiento de los derechos reales y derechos personales
que recaen sobre bienes inmuebles independientemente de su ins-
cripción, pasando a denominarse Derechos Inmobiliarios Registrales
o Derecho Registral Inmobiliario, una vez inscritos.
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b) Desde el Derecho Civil francés, los derechos o bienes incorporales que
presentan la calidad de inmobiliarios son, tanto los derechos reales
como los derechos de crédito o personales y acciones judiciales; pa-
sando a denominarse derechos inmobiliarios de naturaleza real, de
naturaleza crediticia o acción judicial.
c) Los derechos inmobiliarios de naturaleza real son la propiedad, la ser-
vidumbre, uso, habitación, superficie, hipoteca, anticresis y retención;
y, los derechos inmobiliarios de naturaleza crediticia o personal, el
contrato de arrendamiento, contrato de opción, mandamiento judi-
cial de embargo y derecho de retracto.
d) Desde una perspectiva más acorde con la división del sistema jurídico
patrimonial en derechos reales y personales, los derechos inmobilia-
rios (solo crediticios) antes de su inscripción en el registro predial son
derechos personales denominados Derechos Ius Ad Rem o vocación a
convertir los derechos personales a posteriori en derechos reales; no
obstante, una vez inscritos son más fuertes que el simple derecho per-
sonal trasuntando o mutando a derechos reales.
e) El simple hecho de recaer los derechos personales sobre bien inmue-
ble inscrito (como los casos de anotaciones de demandas en el regis-
tro predial) no determina la configuración de derecho inmobiliario
registral, sino el supuesto: obligación de dar bien inmueble.
f) Para los derechos inmobiliarios crediticios, el sistema registral es el puente
de transformación o mutación de derechos personales a derechos reales.
IX. Bibliografía
ALbadaLejo, Manuel, Derecho Civil III – Derecho de Bienes, Editorial José María
Bosh Editor, Barcelona, Volumen III, 9 a ed., 2002.
ÁLVarez caPerochiPi, José Antonio, Derecho Inmobiliario Registral, Biblioteca
Moderna del Derecho Civil Nº 4, Jurista Editores, Lima, 3 a ed., 1 a edición
peruana, 2010.
arias-schreiber Pezet, Max; cÁrdeNas quiroz, Carlos; arias-schreiber M.;
martíNez coco, Elvira, Exégesis del Código Civil Peruano de 1984, Tomo III:
Derechos Reales, Editorial Gaceta Jurídica, Lima, 2a ed., 2011.
barrachiNa y P astor, Federico, Derecho Hipotecario y Notarial – Comentarios a
la Ley Hipotecaria, 1910. Recuperado el 22.05.2014. Tomo I, http://bvpb.
mcu.es/es/consulta/registro.cmd?id=450520.
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Marcos, Lima, 2ª reimpr., Tomo I, 2005.
REVISTA
Javier Augusto Carrasco Chugnas Los derechos inmobiliarios en el ordenamiento jurídico peruano
b) Desde el Derecho Civil francés, los derechos o bienes incorporales que
presentan la calidad de inmobiliarios son, tanto los derechos reales
como los derechos de crédito o personales y acciones judiciales; pa-
sando a denominarse derechos inmobiliarios de naturaleza real, de
naturaleza crediticia o acción judicial.
c) Los derechos inmobiliarios de naturaleza real son la propiedad, la ser-
vidumbre, uso, habitación, superficie, hipoteca, anticresis y retención;
y, los derechos inmobiliarios de naturaleza crediticia o personal, el
contrato de arrendamiento, contrato de opción, mandamiento judi-
cial de embargo y derecho de retracto.
d) Desde una perspectiva más acorde con la división del sistema jurídico
patrimonial en derechos reales y personales, los derechos inmobilia-
rios (solo crediticios) antes de su inscripción en el registro predial son
derechos personales denominados Derechos Ius Ad Rem o vocación a
convertir los derechos personales a posteriori en derechos reales; no
obstante, una vez inscritos son más fuertes que el simple derecho per-
sonal trasuntando o mutando a derechos reales.
e) El simple hecho de recaer los derechos personales sobre bien inmue-
ble inscrito (como los casos de anotaciones de demandas en el regis-
tro predial) no determina la configuración de derecho inmobiliario
registral, sino el supuesto: obligación de dar bien inmueble.
f) Para los derechos inmobiliarios crediticios, el sistema registral es el puente
de transformación o mutación de derechos personales a derechos reales.
IX. Bibliografía
ALbadaLejo, Manuel, Derecho Civil III – Derecho de Bienes, Editorial José María
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